AP – พรีวิว 1Q69: คาดกำไรเพิ่มขึ้น YoY แต่ลดลง QoQ

คาดกำไรสุทธิ 1Q69 เพิ่มขึ้นเล็กน้อย YoY แต่ลดลง QoQ เราคาดการณ์กำไรสุทธิ 1Q69 ที่ 898 ลบ. (เพิ่มขึ้น 3.9% YoY แต่ลดลง 30.5% QoQ) โดยได้รับการสนับสนุนจากรายได้ 9.12 พันลบ. เพิ่มขึ้น 18.5% YoY แต่ลดลง 13.8% QoQ เราประเมินว่ารายได้ 90% จะมาจากโครงการแนวราบ ซึ่งได้รับแรงหนุนจาก backlog เดิมและยอดขายใหม่จากการจัดโปรโมชั่นเชิงรุก ส่วนคอนโดคาดว่าจะคิดเป็น 6% ของรายได้ โดยมีโครงการใหม่ 2 โครงการที่เริ่มโอนในไตรมาสนี้ ได้แก่ Aspire อิสรภาพ สเตชั่น (มูลค่าโครงการ 950 ลบ., โอนแล้ว 30%) และ Good Day (มูลค่าโครงการ 1.1 พันลบ., โอนแล้ว 10%) อัตรากำไรขั้นต้นคาดว่าจะลดลงทั้ง YoY และ QoQ มาอยู่ที่ 29.5% จากการจัดโปรโมชั่นราคา ขณะที่ค่าใช้จ่าย SG&A ยังคงควบคุมได้ดี ส่วนแบ่งกำไรจาก JV คาดว่าจะลดลง 65% ทั้ง YoY และ QoQ เนื่องจากไม่มีโครงการ JV ใหม่ที่เริ่มโอน ทำให้เหลือเพียงการโอนต่อเนื่องจากโครงการเดิมและมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง

 

คาดยอด presales ปรับตัวเพิ่มขึ้น YoY แต่ทรงตัว QoQ ใน 2Q69 หนุนโดยคอนโด แม้ AP เปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าเพียง 5.5 พันลบ. ใน 1Q69 แต่ยอด presales โครงการแนวราบยังได้รับการสนับสนุนจากสต็อกที่มีอยู่ ใน 2Q69 AP วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 12 โครงการ (แนวราบ 11 โครงการ และคอนโด 1 โครงการ) มูลค่ารวม 1.7 หมื่นลบ. แบ่งเป็นแนวราบ 74% และคอนโด 26% ตามมูลค่า เราคาดว่ายอด presales รวมจะเติบโต YoY จากฐานต่ำของยอดจองคอนโดใน 2Q68 ในขณะที่ยอด presales แนวราบคาดว่าจะอยู่ในระดับทรงตัว AP ยังคงเป้ายอด presales ปี 2569 ไว้ที่ 4.9 หมื่นลบ. เติบโต 4.6% ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดอันดับ 3 ของบริษัท เราคาดว่ายอด presales จะทำจุดสูงสุดใน 3Q69 หนุนจากมูลค่าการเปิดโครงการใหม่ที่สูงที่สุดของปี

 

ปรับประมาณการปี 2569 ลดลงเล็กน้อยจากอัตรากำไรขั้นต้นที่แคบลง เราประเมิน backlog ของ AP ได้ที่ 3.82 หมื่นลบ. โดย ~42% (กว่า 1.6 หมื่นลบ.) มาจากโครงการแนวราบซึ่งคาดว่าจะรับรู้เป็นรายได้ทั้งหมดในปีนี้ ส่วนที่เหลือเป็นคอนโดซึ่งมีกำหนดรับรู้รายได้ไปจนถึงปี 2572 เราปรับลดประมาณการรายได้ปี 2569 ลดลง 2% มาอยู่ที่ 3.94 หมื่นลบ. (เติบโต 5.6%) เพื่อสะท้อนยอดโอนที่ต่ำกว่าคาดใน 1Q69 และการจัดโปรโมชั่นลดราคา นอกจากนี้เรายังปรับประมาณการอัตรากำไรขั้นต้นปี 2569 ลดลงจาก 32.5% สู่ 31.3% ลดลง YoY จากการระบายสต็อกและจัดโปรโมชั่นราคาใน 1H69 ส่งผลให้ประมาณการกำไรสุทธิปี 2569 ปรับลดลง 10% มาอยู่ที่ 4.6 พันลบ. (เพิ่มขึ้น 7.5% YoY) เราคาดว่ากำไรจะทำจุดสูงสุดใน 3Q69 โดยได้รับแรงหนุนจากการรับรู้รายได้จาก backlog คอนโดร่วมทุน

 

ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงคลัง AP ได้รับการคัดเลือกให้อยู่ในรายชื่อหุ้นยั่งยืนของ SET ESG Ratings ประจำปี 2567 โดยได้รับผลประเมินที่ระดับ “AA”  ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566

 

Preview: 1Q26 up YoY but down QoQ

 

We forecast 1Q26 net profit at Bt898mn (+3.9% YoY, -30.5% QoQ), reflecting a softer gross margin due to aggressive price promotions. While 2Q26 presales are expected to improve upon Bt17bn in new project launches, we have revised down our 2026 net profit forecast by 10% to Bt4.6bn to reflect lower-than-expected early-year transfers. We expect earnings to peak in 3Q26 on large JV condo backlog recognition. We stay Outperform with a new 2026 TP of Bt10.00 (from Bt10.50) based on adjusted average PE of 6.8x. It is paying a 2025 dividend of Bt0.52, XD on May 6, giving yield of 6%.

 

1Q26F net profit to inch up YoY but drop QoQ. We forecast 1Q26 net profit at Bt898mn (up 3.9% YoY but down 30.5% QoQ) on revenue of Bt9.12bn, increasing 18.5% YoY but declining 13.8% QoQ. We estimate that 90% of revenue will come from low-rise projects, supported by existing backlog and new sales brought by aggressive promotions. Condos are expected to contribute 6% of revenue, with two new projects starting transfers this quarter: Aspire Itsaraphap Station (Bt950mn project value, 30% transferred) and Good Day (Bt1.1bn project value, 10% transferred). Gross margin is projected to slip both YoY and QoQ to 29.5% because of the price promotions. SG&A remains well-controlled. Equity income from JVs is expected to plunge 65% YoY and QoQ as no new JV projects started transfers, leaving only continuing transfers from existing projects plus ongoing expenses.

 

Expect presales to go up YoY but be flat QoQ in 2Q26, backed by condos. Although AP launched only Bt5.5bn in new projects in 1Q26, low-rise presales were supported by existing inventory. In 2Q26, AP plans to launch 12 new projects (11 low-rise and 1 condo) valued at Bt17bn, with 74% low-rise and 26% condo by value. We expect total presales to grow YoY off a low base for condo bookings in 2Q25, while low-rise presales are expected to be flat. AP maintains its 2026 presales target at Bt49.0bn, growth of 4.6% and its third-highest value ever. We expect presales to peak in 3Q26 backed with a peak  launch of new projects.

 

Slight downgrade in 2026 on narrowed gross margin. We estimate AP’s backlog at Bt38.2bn, with ~42% (over Bt16bn) coming from low-rise projects, all of which are expected to be recognized as revenue this year. The remainder consists of condos, with revenue recognition scheduled through 2029. We have revised down our 2026 revenue forecast by 2% to Bt39.4bn (growth of 5.6%) to reflect the lower-than-expected transfers in 1Q26 and promotional price-cutting. We also lower our 2026 gross margin forecast to 31.3% from 32.5%, down YoY due to inventory clearance and pricing promotions in 1H26. This brings 2026 our forecast down 10% to net profit of Bt4.6bn (up 7.5% YoY). We expect earnings to peak in 3Q26, driven by the scheduled revenue recognition of JV condo backlog.

 

ESG key risks.Intense competition, pricing promotions leading to lower gross margin and inventory management. AP has been selected for the 2024 “Sustainable Stocks” list. SET ESG Ratings is “AA”. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board is an independent director (G), as of 2023.

 

Download PDF Click > AP260430_E.pdf