AMATA - พรีวิว 1Q69: คาดกำไรทรงตัว YoY, ลดลง QoQ

คาดกำไร 1Q69 ทรงตัว YoY แต่ลดลง QoQ เราคาดว่ากำไรสุทธิ 1Q69 ของ AMATA จะอยู่ที่ 830 ลบ. ทรงตัว YoY แต่ลดลง 20.3% QoQ ยอดโอนที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 306 ไร่ ลดลง 41% QoQ แต่เพิ่มขึ้น 10% YoY ยอดโอนที่ดินในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่มาจากนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี 1 และ 2 รวม 271 ไร่ ขณะที่ไม่มียอดโอนที่ดินจากเวียดนาม รายได้จากการให้เช่าและบริการสาธารณูปโภคคาดว่าจะทรงตัวทั้ง YoY และ QoQ ส่งผลให้เราคาดการณ์รายได้รวมที่ 4.2 พันลบ. อัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะแข็งแกร่ง เนื่องจากยอดโอนที่ดินใน 1Q69 กว่า 89% มาจากนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี 1 และ 2 และมากกว่า 46% มาจากนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี 1 ซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่า 50% ดังนั้นเราจึงคาดการณ์อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยใน 1Q69 ที่ 42.9% แม้อัตรากำไรขั้นต้นจะลดลง QoQ แต่เป็นเพราะ 4Q68 ได้รับปัจจัยหนุนจากการปรับปรุงต้นทุนในเวียดนาม ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมคาดว่าจะอ่อนตัวลงกว่า 35% YoY โดยมีสาเหตุมาจากต้นทุนพลังงานที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปลายไตรมาส

 

แม้ยอดขายที่ดิน 1Q69 จะอ่อนแอ...แต่ยังคงเป้าทั้งปี AMATA มียอดขายที่ดินใน 1Q69 จำนวน 106 ไร่ เติบโต 76% QoQ แต่ลดลง 9% YoY โดยเกิดจากลูกค้าในกลุ่ม data center จำนวน 2 รายในพื้นนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ชลบุรี โดยไม่มีการบันทึกยอดขายจากเวียดนาม แม้ยอดขายที่ดินใน 1Q69 จะยังห่างไกลจากเป้าในปีนี้ที่ 2,800 ไร่ แต่ AMATA มีลูกค้าอยู่ในมือที่อยู่ระหว่างเจรจาประมาณ 1,000 ไร่ (หนุนจากกลุ่ม data center จำนวน +/-500 ไร่ และอื่นๆ 300 ไร่ในชลบุรีและประมาณ 200 ไร่ ในระยอง) ใน 2Q69 คาดว่ายอดขายที่ดินจะปรับตัวดีขึ้น QoQ โดยได้รับแรงหนุนจากกลุ่มที่ไม่ใช่ data center ที่ยังมีความต้องการที่ดินต่อเนื่อง เช่น EV supply chain ทั้งนี้ AMATA คาดว่ายอดขายที่ดินจะเร่งตัวขึ้นใน 2H69 และยังคงเป้ายอดขายที่ดินไว้ตามเดิม

 

คงประมาณการปี 2569 หนุนโดย backlog ที่แข็งแกร่ง ปัจจุบัน AMATA มี backlog ในมืออยู่กว่า 1.97 หมื่นลบ. ซึ่งเราคาดว่าจะรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 40-50% ในปี 2569 ดังนั้นเราจึงคาดการณ์รายได้ปี 2569 ที่ 1.67 หมื่นลบ. (เพิ่มขึ้น 17%) อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยจะอ่อนตัวลงมาอยู่ที่ 40.4% จาก 44.6% ในปี 2568 ซึ่งสูงกว่าปกติจากการปรับปรุงต้นทุนในเวียดนาม เราคาดการณ์กำไรสุทธิปี 2569 ที่ 3.05 พันลบ. ลดลง 3.1% ขณะที่คาดว่ากำไรสุทธิ 2Q69 จะเติบโต YoY แต่ลดลง QoQ

 

ความเสี่ยงที่สำคัญ: แนวโน้มเศรษฐกิจโลกยังมีความผันผวนจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายภาษี ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์โลกอาจทำให้การลงทุนล่าช้าออกไป ทั้งนี้ AMATA ได้รับการประเมิน SET ESG Ratings ประจำปี 2568 ในระดับ “AAA” โดย AMATA มุ่งเน้นด้านสิ่งแวดล้อมและการลดคาร์บอน รวมถึงการ re-use พลังงานในพื้นที่ทุกนิคมของบริษัท ประเด็นสำคัญที่ต้องติดตามคือ การบริหารจัดการพลังงานทั้งในพื้นที่นิคมฯ และส่วนของธุรกิจสาธารณูปโภค

 

Preview 1Q26: Flat YoY, down QoQ

 

We expect 1Q26 net profit at Bt830mn (flat YoY, -20.3% QoQ), supported by 306 rai of land transfers in high-margin Chonburi estates. Although 1Q26 land sales were low at 106 rai, we expect sales to accelerate in 2H26 driven by a 1,000-rai prospective deal for the data center and EV supply chain segments. On this basis, AMATA is standing by its full year target of 2,800 rai. We maintain our 2026 net profit forecast of Bt3.05bn, backed by robust backlog with solid recognition. We maintain Outperform, based on -1SD of PE 9x (6 years). 2026 TP is Bt23.50. 2H25 DPS is Bt0.75, XD on May 5.

 

1Q26F earnings flat YoY but down QoQ. We estimate 1Q26 net profit at Bt830mn, flat YoY but down 20.3% QoQ. Land transfers are estimated at 306 rai, falling 41% QoQ but growing 10% YoY. Transfers in the quarter were primarily at Amata Chonburi 1 and 2, with a total of 271 rai, with no transfers in Vietnam. Revenue from rental and utilities is expected to remain stable both YoY and QoQ. We thus project total revenue at Bt4.2bn. Gross margin for real estate is expected to be solid, as over 89% of 1Q26 land transfers were at Amata City Chonburi 1 and 2, with more than 46% from Amata City Chonburi 1, where gross margin exceeds 50%. We estimate average gross margin for 1Q26 at 42.9%. Although this represents a QoQ decline, 4Q25 results were bolstered by cost adjustments in Vietnam. Share of profit from associates is expected to fall by over 35% YoY, driven by a sharp spike in energy costs toward the end of the quarter.

 

Although 1Q26 land sales were low, it maintains full year target. AMATA recorded 1Q26 land sales of 106 rai, growing 76% QoQ but declining 9% YoY. This included two data center clients in the Amata City Chonburi area, with no sales recorded from Vietnam. Although 1Q26 land sales remain far below this year's target of 2,800 rai (growth of 127% YoY), AMATA has ~1,000 rai currently under negotiation (700-800 rai in Chonburi for a data center and others and ~200 rai in Rayong). In 2Q26, land sales are expected to improve QoQ, driven by non-data center buyers where demand continues, such as the EV supply chain. It expects land sales to accelerate in 2H26 and maintains its initial land sales target.

 

Maintain 2026F backed by good backlog. AMATA has over Bt19.7bn backlog, of which we expect 40-50% will be booked as revenue in 2026. On this basis, we forecast 2026 revenue at Bt16.7bn (up 17%); however average gross margin is expected to soften to 40.4% from 44.6% in 2025, which was distorted to the upside by cost adjustments in Vietnam. 2026 net profit is forecast at Bt3.05bn, slipping 3.1%. We expect net profit to grow YoY in 2Q26F but drop QoQ.  

 

Key risk: Global economic outlook remains volatile with tax policy shifts. Global geopolitical instability may delay investment. AMATA was rated AAA in the SET ESG Ratings in 2025. AMATA focuses on environmental initiatives and decarbonization, including energy reuse across all its industrial estates. A key issue to monitor is energy management within both the industrial estate areas and the utilities business.

 

Download EN version click >> AMATA260429_E.pdf