AP – พรีวิว 2Q69: คาดกำไรเพิ่มขึ้นทั้ง YoY และ QoQ

คาดกำไรสุทธิ 2Q69 เพิ่มขึ้นทั้ง YoY และ QoQ เราคาดว่ากำไรสุทธิ 2Q69 ของ AP จะอยู่ที่ 1.07 พันลบ. เพิ่มขึ้น 7.1% YoY และ 19.3% QoQ โดยได้รับแรงหนุนจากรายได้รวมที่ 1.06 หมื่นลบ. เราประเมินรายได้จากการโอนโครงการแนวราบของ AP ได้ที่ประมาณ 9.6 พันลบ. คิดเป็น 91% ของรายได้รวม ขณะที่คาดว่าทาวน์เฮ้าส์จะคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 50% บ้านเดี่ยว 44% และโครงการในต่างจังหวัด 6% รายได้จากการโอนคอนโดของ AP น่าจะอยู่ที่ประมาณ 950 ลบ. โดยมูลค่าการโอนสูงสุดคาดว่าจะมาจากโครงการ Good Day (โอนเพิ่ม 43% มูลค่าประมาณ 500 ลบ.) และโครงการ Aspire อิสรภาพ สเตชั่น (โอนเพิ่ม 17% มูลค่าประมาณ 160 ลบ.) เราคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ 30.3% ลดลงเล็กน้อยจาก 30.7% ใน 2Q68 แต่ปรับตัวดีขึ้นจาก 29.6% ใน 1Q69 โดยได้รับแรงหนุนจากการโอนโครงการใหม่และยูนิตคอนโดของ AP เราคาดว่าอัตราส่วนค่าใช้จ่าย SG&A ต่อยอดขายจะอยู่ที่ 17.7% เพิ่มขึ้นจากภาษีที่ดินและค่าใช้จ่ายในการเปิดโครงการใหม่ที่สูงขึ้น ในขณะที่คาดว่าส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้า (JV) จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 68.6% YoY และ 43.8% QoQ เนื่องจากไม่มีโครงการ JV ใหม่ที่เริ่มโอนและค่าใช้จ่ายจากโครงการ JV ใหม่ยังคงอยู่ในระดับสูง ดังนั้นเราจึงคาดว่ากำไรสุทธิ 1H69 ของ AP จะอยู่ที่ 1.98 พันลบ. เพิ่มขึ้น 5.9% YoY

มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ที่สูงขึ้นใน 2H69 จะช่วยหนุนยอด presales ใน 3Q69 AP ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดของปีจำนวน 19 โครงการ ประกอบด้วยโครงการแนวราบ 17 โครงการ มูลค่า 1.74 หมื่นลบ. และคอนโด 2 โครงการ มูลค่า 2.5 พันลบ. โดยโครงการเหล่านี้จะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงระดับกลาง-บน ได้แก่ โครงการ Good Day More บางมด มูลค่า 1.3 พันลบ. และโครงการ Aspire สาทร-ตากสิน พรีว่า มูลค่า 1.2 พันลบ. AP ยังคงเป้าเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าไม่ต่ำกว่า 5.5 หมื่นลบ. (ลดลงประมาณ 7.7% YoY) เมื่อพิจารณาจากมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ค่อนข้างสูงประกอบกับโครงการที่คาดว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีทั้งในด้านทำเลและราคา เราจึงคาดว่ายอด presales ใน 3Q69 ของ AP จะเติบโตทั้ง YoY และ QoQ หลังจากทำยอด presales ใน 1H69 ได้ที่ 2.35 หมื่นลบ. (+8% YoY) ซึ่งคิดเป็น 48% ของเป้า presales ที่บริษัทวางไว้ทั้งปีที่ 4.9 หมื่นลบ. (+5%)

คงประมาณการปี 2569 หลังจากรับรู้รายได้ใน 2Q69 เราประเมิน backlog ของ AP ได้ที่ประมาณ 4.0 หมื่นลบ. โดยประมาณ 60–65% จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2569 เราคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2569 ไว้ที่ 4.64 พันลบ. (เติบโต 7.5% YoY) โดยคาดการณ์รายได้รวมที่ 3.94 หมื่นลบ. (เพิ่มขึ้น 5.6% YoY) เราคาดว่าผลประกอบการ 2H69 จะโดดเด่นกว่า 1H69 โดยได้รับแรงหนุนจากการเริ่มรับรู้รายได้จาก backlog คอนโด JV ในเดือนก.ย. ดังนั้นเราจึงคาดว่ากำไร 3Q69 จะเติบโตทั้ง YoY และ QoQ

ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาอาจทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงคลัง AP ได้รับการจัดอันดับใน SET ESG Ratings ที่ระดับ “AA” ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการและผู้บริหารสูงสุดเป็นบุคคลเดียวกัน (G) ณ ปี 2568

2Q26F: Earnings to grow YoY and QoQ 

We forecast AP’s 2Q26 net profit of Bt1.07bn (+7.1% YoY, +19.3% QoQ) on solid revenue of Bt10.6bn from both low-rise and condo transferred, bringing 1H26 net profit to Bt1.98bn (+5.9% YoY). Presales momentum should accelerate in 3Q26, driven by a peak launch value of Bt19.9bn across 19 new projects targeting the mid-to-high segment, while full-year launches remain on track at Bt55bn. Supported by a Bt40bn backlog (60–65% realizable in 2026) and JV condo transfers starting in September, we reiterate our 2026 net profit forecast of Bt4.64bn (+7.5% YoY).  We stay Outperform with 2026 TP of Bt10.00 based on average PE of 6.8x.

2Q26F net profit tot grow YoY and QoQ.  We project AP's 2Q26 net profit of Bt1.07bn, up 7.1% YoY and 19.3% QoQ, driven by total revenue of Bt10.6bn. We estimate AP’s low-rise transfer revenue at around Bt9.6bn, accounting for 91% of total revenue, with townhouses (TH) expected to contribute around 50%, single-detached houses (SDH) at 44%, and provincial projects at 6%. Meanwhile, transfers from AP’s condominium projects are projected at around Bt950mn, with the highest transfer value expected from Good Day project (additional transfer of 43%, value around Bt500mn) and Aspire Itsaraphap Station (additional transfer of 17%, worth approximately Bt160mn). Gross margin is expected at 30.3%, slightly down from 30.7% in 2Q25 but improving from 29.6% in 1Q26, supported by transfers from new projects and AP’s condominium units. SG&A to sales ratio is projected at 17.7%, rising due to higher land tax and launch expenses for new projects. Share of profit from JVs is expected to decline significantly by 68.6% YoY and 43.8% QoQ, as there are no new JV projects starting transfers and expenses from new JV projects remain high. Consequently, we project AP’s 1H26 net profit at Bt1.98bn, up 5.9% YoY.

Higher new launch value in 2H26 to drive presales: In 3Q26, AP targets the year's highest new project launches with 19 projects, comprising 17 low-rise projects worth Bt17.4bn and 2 condominium projects worth Bt2.5bn. These launches focus on the mid/mid-high segment, including Good Day More Bangmod worth Bt1.3bn and Aspire Sathorn-Taksin Priva worth Bt1.2bn. AP maintains its new launch target of no less than Bt55bn (~7.7% YoY decline). Given the relatively high launch value combined with projects expected to receive strong response in terms of both location and pricing, we expect AP's 3Q26 presales to grow both YoY and QoQ. This follows 1H26 presales of Bt23,520mn (+8% YoY), representing 48% of its full-year presales target of Bt49,000mn (+5%).

Maintain 2026. After recognizing 2Q26F revenue, we estimate AP's backlog at around Bt40bn, with approximately 60–65% expected to be booked as revenue in 2026. We maintain our 2026 net profit forecast of Bt4.64bn (growth 7.5% YoY) on revenue of Bt39.4bn (up 5.6% YoY). We expect 2H26 to outperform 1H26, driven by revenue recognition from the JV condo backlog starting in September; thus, 3Q26F earnings are expected to grow both YoY and QoQ.

ESG key risks. Intense competition, pricing promotions leading to lower gross margin and inventory management. AP has been listed in SET ESG Ratings “AA”. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board and the highest-ranking executive are from the same person (G), as of 2025.

Download PDF Click > AP260731_E.pdf