เรามองว่าโครงการ WellEra ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่เน้นการผสมผสานความเป็นอยู่และสุขภาพที่ดี (wellness) คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2573 จะเป็นพัฒนาการที่ดีของ BDMS ในระยะยาว เพราะจะทำให้บริษัทเติบโตได้ตามเทรนด์โลกที่ผู้คนหันมาให้ความสำคัญกับการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมเพื่อส่งเสริมให้มีความเป็นอยู่และสุขภาพที่ดี งบลงทุนสำหรับโครงการนี้ถูกปรับเพิ่มขึ้นเป็น 2.9 หมื่นลบ. ซึ่งเราเชื่อว่า BDMS มีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเพียงพอที่จะรองรับการลงทุนดังกล่าวได้โดยไม่มีปัญหา ทั้งนี้ เรายังไม่ได้รวมโครงการ WellEra เข้ามาในประมาณการปัจจุบัน แต่การวิเคราะห์ความอ่อนไหวแสดงให้เห็นว่าโครงการนี้จะเพิ่มมูลค่าให้กับ BDMS ได้ 0.03% ในกรณีเลวร้ายที่สุด (bear case), 2.4% ในกรณีฐาน (base case) และ 6.3% ในกรณีดีที่สุด (bull base) เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ BDMS ด้วยราคาเป้าหมายสิ้นปี 2569 อ้างอิงวิธี DCF ที่ 24 บาท
ปรับเพิ่มงบลงทุนโครงการ WellEra คาดเปิดให้บริการปี 2573 BDMS ประกาศปรับเพิ่มงบลงทุนสำหรับโครงการ WellEra (เดิมชื่อ BDMS Silver Wellness & Residence) อีก 4.45 พันลบ. จาก 2.35 หมื่นลบ. เป็น 2.9 หมื่นลบ. เนื่องจาก 1) การปรับเพิ่มพื้นที่อาคารจากประมาณ 170,000 ตร.ม.เป็นประมาณ 207,202 ตร.ม. และ 2) ต้นทุนค่าก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น โครงการนี้เป็นโครงการมิกซ์ ยูสบนถนนหลังสวน โดยมีสัญญาเช่าที่ดิน 30 ปี และต่อสัญญาเช่าอีก 30 ปี (รวม 60 ปี) ประกอบด้วย 4 ส่วนหลัก ได้แก่ wellness clinic (คลินิกดูแลสุขภาพเชิงป้องกัน), urban wellness residence (ที่อยู่อาศัยเพื่อสุขภาพ), wellness retreat (พื้นที่พักผ่อนฟื้นฟูสุขภาพ) และ premium lifestyle mall (พื้นที่ร้านค้าและบริการสำหรับการใช้ชีวิต) โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในปี 2573 โครงการ WellEra ถูกออกแบบมาให้เป็นระบบนิเวศครบวงจรที่ผสานไลฟ์สไตล์เพื่อสุขภาพให้เข้ากับชีวิตประจำวัน โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือผู้ที่มองหาที่พักอาศัยระดับพรีเมียมที่ส่งเสริมการมีสุขภาพที่ดี รวมถึงการพักผ่อนและการดูแลสุขภาพ ซึ่งต่างจาก BDMS Wellness Clinic (ตั้งอยู่บนถนนวิทยุ) ที่ดำเนินงานในฐานะศูนย์การแพทย์เชิงป้องกันเพื่อการจัดการดูแลสุขภาพแบบเชิงรุก
คลายความกังวลด้วยการร่วมมือกับพันธมิตรที่มีความเชี่ยวชาญ ตลาดอาจมีความกังวลในส่วนที่ BDMS ขาดความเชี่ยวชาญ ได้แก่ wellness residence, wellness retreat และ premium lifestyle mall อย่างไรก็ตาม ความกังวลดังกล่าวน่าจะผ่อนคลายลงได้ด้วยการเข้าเป็นพันธมิตรกับผู้ที่มีความเชี่ยวชาญในด้านดังกล่าว โดยในส่วนของ wellness residence BDMS ได้ร่วมมือกับ Capella เพื่อบริหาร branded residence ส่วนพันธมิตรของ wellness retreat และ premium lifestyle mall จะเปิดเผยในภายหลัง โดย BDMS จะมุ่งเน้นไปที่ความเชี่ยวชาญทางการแพทย์ในส่วนของ wellness clinic เป็นหลัก
การจัดหาเงินทุน แหล่งเงินทุนจะมาจากกระแสเงินสดภายในและการกู้ยืม BDMS คาดว่างบลงทุนจะแตะระดับสูงสุดในปี 2572 แต่จะยังคงรักษาอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (net debt to equity) ไว้ที่ระดับต่ำกว่า 0.3 เท่า ซึ่งต่ำกว่าข้อกำหนดที่ 1.75 เท่าอย่างมาก โดยคาดว่า IRR ของโครงการจะอยู่ที่ระดับ high single digit (ซึ่งต่ำที่เคยเผยไว้ในปี 2565 ที่ 11-12%) BDMS ประเมินมูลค่าโครงการ wellness residence ไว้ที่ 2.2–2.3 หมื่นลบ. โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 400,000 บาทต่อ ตร.ม. และจะเริ่มทยอยโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2573–2574 ทั้งนี้ BDMS ยังไม่ได้ให้ข้อมูลมากนักเกี่ยวกับ 3 ธุรกิจที่จะสร้างรายได้ต่อเนื่อง (wellness clinic, urban wellness retreat และ premium lifestyle mall) แต่คาดว่าจะถึงจุดคุ้มทุนในระดับ EBITDA ภายใน 2–3 ปี บริษัทคาดว่าอุปสงค์ที่แข็งแกร่งจะช่วยผลักดันสัดส่วนรายได้จากธุรกิจ wellness ให้เพิ่มขึ้น จาก 12% ในปี 2568 เป็น 20% ภายในปี 2578
การวิเคราะห์ความอ่อนไหว เราประเมินราคาเป้าหมายสิ้นปี 2569 อ้างอิงวิธี DCF ของ BDMS ได้ที่ 24 บาท โดยอิงกับ WACC ที่ 7.3% และอัตราการเติบโตระยะยาวที่ 2.5% เรายังไม่ได้รวมโครงการ WellEra เข้ามาในประมาณการปัจจุบัน โดยเราได้ทำการวิเคราะห์ความอ่อนไหว ซึ่งแสดงให้เห็นว่าในกรณีฐาน โครงการ WellEra จะเพิ่มมูลค่าให้กับ BDMS ได้ 0.58 บาท/หุ้น (+2.4%) ที่ IRR 9.3% ในกรณีที่ดี จะเพิ่มมูลค่าได้ 1.52 บาท/หุ้น (+6.3%) ที่ IRR 10.9% และในกรณีเลวร้าย จะเพิ่มมูลค่าได้ 0.006 บาท/หุ้น (+0.03%) ที่ IRR 7.3% (Figure 5) เรามองว่า wellness clinic เป็นส่วนที่สำคัญที่สุดในการสร้างมูลค่าในระยะยาว ปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตาม ได้แก่ ความล่าช้าในการก่อสร้าง (ปัจจุบันคืบหน้า 3%), การบริหารจัดการต้นทุน, ยอดจองและการโอนส่วนที่พักอาศัย รวมถึงสถานการณ์ทางภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจโลกที่อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ
WellEra: Integrated wellness ecosystem
We view the WellEra project, a mixed-use project focusing on integrated wellness services expected to open its doors in 2030, as a positive long-term development for BDMS, as it aligns with the global trend of increasing focus on a wellness-oriented lifestyle. The investment budget for this project has been raised to Bt29bn, which we believe BDMS can comfortably support given its strong financial position. The WellEra project is not yet included in current estimates, but sensitivity analysis shows the project could add value of 0.03% in the bear case, 2.4% in the base case and 6.3% in the bull case. We rate BDMS as OUTPERFORM with an end-2026 DCF TP of Bt24.
Raises investment budget in WellEra, expected to open its doors in 2030. BDMS announced a Bt4.45bn increase in its investment budget for the WellEra project (formerly known as BDMS Silver Wellness & Residence) to Bt29bn from Bt23.5bn. Behind the higher budget is: 1) expansion of the building area to 207,202 sqm from 170,000 sqm, and 2) higher construction costs. The project is a mixed-use development on Langsuan Road, with a 30-year land lease agreement, renewable for 30 years (60 years total). It has four components: a wellness clinic, wellness residences, urban wellness retreat, and premium lifestyle mall, with official opening expected in 2030. WellEra is designed as an integrated ecosystem where a healthy lifestyle is embedded into daily life. Its target market is individuals looking for a premium residence promoting wellness, as well as relaxation plus healthcare. We view this contrasts with BDMS Wellness Clinic (located on Wireless Road), which operates as a preventive medical center for proactive health management.
Concerns mitigated by partnerships with experienced operators. The market may be concerned about the portion of this where BDMS, as a hospital, lacks expertise - the wellness residences, wellness retreat, and premium lifestyle mall. However, these concerns should be alleviated by entering into partnerships with those who are specialists in those areas. For the wellness residences, BDMS is partnering with Capella to operate branded residences; partners for the wellness retreat and premium lifestyle mall will be disclosed later. BDMS will focus on its medical expertise within the wellness clinic segment.
Financing. Funding will be supplied by internal cash flow and debt financing. BDMS expects its investment budget to peak in 2029, but will keep net debt to equity ratio below 0.3x, well under the 1.75x covenant threshold. Project IRR is anticipated in the high single digits (which is below the previous guidance in 2022 of an IRR at 11-12%). BDMS estimates the wellness residences project value at Bt22bn–23bn, with an average selling price of Bt400,000 per sqm. Transfers are scheduled to gradually take place over 2030–2031. BDMS has not yet provided much information regarding the three businesses providing recurring income—the wellness clinic, urban wellness retreat, and premium lifestyle mall—but expects to achieve EBITDA breakeven within 2–3 years. It expects strong demand to push wellness revenue contribution to 20% by 2035 from 12% in 2025.
Our sensitivity analysis. Our end-2026 DCF TP is Bt24, based on WACC at 7.3% and LT growth at 2.5%. The WellEra project is not yet included in current estimates, but we ran a sensitivity analysis, which shows that in the base case, WellEra will add an estimated value of Bt0.58/share (+2.4%) at IRR of 9.3%. In the best case, it will add Bt1.52/share (+6.3%) at IRR of 10.9%, and in the bear case, it will add Bt0.006/share (+0.03%) at IRR of 7.3% (Figure 5). The wellness clinic is viewed as the most critical segment for long-term value creation. Key factors to monitor include construction delays (current progress is at 3%), cost management, residential presales/transfers, and geopolitical or macroeconomic conditions affecting purchasing power.
Download PDF Click > BDMS260622_E.pdf
