เรายังคงมุมมองเชิงบวกต่อ FTREIT เนื่องจากเราคาดว่าต้องการเช่าโรงงานและคลังสินค้าในประเทศไทยจะยังคงแข็งแกร่งต่อเนื่องในปี FY2568 โดยได้แรงหนุนจากการย้ายฐานการผลิต นอกจากนี้การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการขอรับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ใน 9M67 ก็แข็งแกร่งเช่นกัน ซึ่งช่วยสนับสนุนมุมมองของเรา ปัจจัยมหภาคก็ช่วยเกื้อหนุน เนื่องจากเราคาดว่าเฟด และ กนง. จะลดอัตราดอกเบี้นโยบายลงอย่างต่อเนื่อง อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลปี FY2568 น่าสนใจที่ 7.5% เรายังคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ FTREIT โดยให้ราคาเป้าหมายสิ้นปี FY2568 อ้างอิงวิธี DDM ที่ 12.5 บาท (WACC 5.7% และการเติบโตระยะยาว 0.3%) เราใช้สมมติฐาน terminal value เนื่องจากพื้นที่ให้เช่า 72% เป็นพื้นที่ประเภทถือกรรมสิทธิ์ FTREIT เป็น top pick ของเราในกลุ่ม REIT & IFFs
สรุปผลประกอบการ 4QFY67 FTREIT รายงานกำไรสุทธิ 4QFY67 ที่ 621 ลบ. ลดลง 29.4% YoY แต่เพิ่มขึ้น 1% QoQ โดยในไตรมาสนี้ FTREIT บันทึกกำไรจากการขายสินทรัพย์จำนวน 123 ลบ. และขาดทุนจากเงินลงทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจำนวน 118 ลบ. หากตัดรายการเหล่านี้ออก พบว่ากำไรปกติอยู่ที่ 617 ลบ. เพิ่มขึ้น 1.7% YoY แต่ลดลง 7% QoQ โดยกำไรปกติที่เพิ่มขึ้น YoY เกิดจากรายได้ค่าเช่าที่สูงขึ้น โดยได้แรงหนุนจากความต้องการเช่าโรงงานและคลังสินค้าที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่กำไรปกติที่ลดลง QoQ เป็นผลมาจากต้นทุนการเช่าและบริการที่สูงขึ้น โดยเกิดจากต้นทุนการซ่อมแซมและบำรุงรักษา ซึ่งโดยปกติแล้วรายการนี้มักจะสูงใน 4Q FTREIT ประกาศจ่ายเงินปันผลงวด 4QFY67 ที่ 0.187 บาท/หน่วย ขึ้นเครื่องหมาย XD วันที่ 11 ธ.ค. FTREIT รายงานกำไรปกติปี FY2567 ที่ 2.6 พันลบ. เพิ่มขึ้น 2.5% YoY และจ่ายปันผลทั้งปีที่ 0.75 บาท/หน่วย ซึ่งเป็นไปตามที่เราคาดการณ์
ผลการดำเนินงานแข็งแกร่งต่อเนื่อง โดยเฉพาะโรงงาน เรายังคงเห็นความต้องการเช่าที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะโรงงาน ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากการย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีน ณ เดือนก.ย. 2567 อัตราการเช่าพื้นที่โดยรวมอยู่ที่ 85.8% เทียบกับ 85.9% ในเดือนมิ.ย. 2567 การปรับตัวลดลงเล็กน้อยเกิดจากกลุ่มคลังสินค้าซึ่งรายงานอัตราการเช่าพื้นที่ที่ 82.5% ณ เดือนก.ย. 2567 เทียบกับ 83.8% ในเดือนมิ.ย. สาเหตุที่อัตราการเช่าพื้นที่ปรับตัวลดลงเล็กน้อยเกิดจากการที่ผู้เช่ารายหนึ่งตัดสินใจไม่ต่อสัญญา และพื้นที่เช่าส่วนนี้คิดเป็น 1.1% ของ NLA ทั้งหมดสำหรับคลังสินค้า สำหรับโรงงาน อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 90.5% เทียบกับ 88.8% ในเดือนมิ.ย. โดยรวมแล้ว FTREIT มีอัตราการเช่าพื้นที่ในปี FY2567 เฉลี่ยที่ 85.8% โดยแบ่งเป็นโรงงานที่ 88.2% และคลังสินค้าที่ 84.2% สำหรับอัตราค่าเช่าเฉลี่ย FTREIT มีอัตราค่าเช่าโรงงานเฉลี่ยที่ 185 บาท/เดือน/ตร.ม. ในปี FY2567 เทียบกับ 183 บาท ในปี FY2566 ในขณะที่อัตราค่าเช่าคลังสินค้าเฉลี่ยอยู่ที่ 150 บาท ในปี FY2567 เทียบกับ 151 บาท ในปี FY2566
คงประมาณการกำไรปี FY2568 เราคงประมาณการกำไรปี FY2568 ไว้ที่ 2.7 พันลบ. เพิ่มขึ้น 6.1% YoY หลักๆ ได้แรงหนุนจากกลุ่มโรงงาน ซึ่งเราคาดว่าอัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 2% สู่ 189 บาท นอกจากนี้เรายังคาดการณ์อัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยสำหรับกลุ่มโรงงานที่ 90.1% (จาก 88.2% ในปี FY2567) สำหรับกลุ่มคลังสินค้า เราคาดว่าอัตราค่าเช่าจะอยู่ในระดับทรงตัวที่ 150 บาท และอัตราการเช่าพื้นที่จะอยู่ที่ 84.5% เทียบกับ 84.2% ในปี FY2567 เราคาดการณ์เงินปันผลปี FY2568 ที่ 0.76 บาท/หน่วย ประมาณการของเรายังไม่ได้รวมทรัพย์สินที่ FTREIT มีแนวโน้มเข้าลงทุนเพิ่มเติม โดยตั้งงบลงทุนไว้ที่ 2 พันลบ. เข้ามา
FDI และ BOI ใน 9M67 ยังคงแข็งแกร่ง ตัวเลขการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการขอรับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ยังคงแข็งแกร่ง โดย FDI ในแง่ของจำนวนโครงการ เพิ่มขึ้น 64% YoY สู่ 1,449 โครงการ และในแง่มูลค่า เพิ่มขึ้น 38% YoY สู่ 5.47 แสนลบ. ส่วนการขอ BOI เพิ่มขึ้น 46.2% YoY สู่ 2,195 โครงการ และมูลค่าเพิ่มขึ้น 41.8% YoY สู่ 7.23 แสนลบ. นอกจากนี้ การพูดคุยกับผู้จัดการกองทรัสต์บ่งชี้ว่ายังไม่มีสัญญาณว่าลูกค้าจะชะลอการตัดสินใจหลังการเลือกตั้งสหรัฐฯ
ความเสี่ยงและความกังวล เศรษฐกิจโลกที่อ่อนแอซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มคลังสินค้าเป็นหลัก นอกจากนี้การปิดโรงงานของค่ายรถยนต์ก็เป็นความเสี่ยงอีกประการหนึ่งที่ต้องติดตาม
4QFY24: Growth momentum continues
We keep our positive view on FTREIT as we expect the demand for industrial area in Thailand to continue strong in FY2025, supported by relocations, a view supported by strong BoI and FDI data in 9M24. Macro factors are also supportive as we expect the Fed and MPC to continue to cut rates. FY2025F yield is decent at 7.5%. We maintain OUTPERFORM with an end-FY2025F DDM-based TP of Bt12.5 (5.7% WACC and 0.3% LTG). We do assume terminal value, as 72% of its leasable area is freehold. FTREIT is our top pick in the REITs & IFFs sector.
Recap 4QFY24 results. FTREIT reported 4QFY24 net profit of Bt621mn, down 29.4% YoY but up 1% QoQ. In the quarter, it booked a Bt123mn gain on asset divestment and Bt118mn unrealized loss on investment. Stripping these out shows core profit of Bt617mn, up 1.7% YoY on higher rental income driven by rising demand for industrial area, but falling 7% QoQ on higher cost for rentals and services arising out of maintenance cost, which is normally high in 4Q. The trust announced a 4QFY24 dividend of Bt0.187/sh, XD on Dec 11. FY2024 core profit was reported Bt2.6bn, growing 2.5% YoY, with a dividend of Bt0.75/sh, aligning with our expectations.
Strong performance continues, especially factory. Demand for rentals continues solid, especially for factories, supported by relocations out of China. As of Sep 2024, overall occupancy rate was 85.8% vs 85.9% in Jun 2024. The slight drop was from the warehouse segment, where occupancy rate was 82.5% as of Sep 2024 vs 83.8% in Jun as one tenant – which leased 1.1% of total warehouse NLA - decided not to renew its contract. Factory occupancy rate was 90.5% vs 88.8% in Jun. Overall, the trust achieved average FY2024 occupancy rate of 85.8%: 88.2% for factories and 84.2% for warehouses. Average rental rate was Bt185/mth/sqm for factories in FY2024 vs Bt183 in FY2023, with warehouse at Bt150 in FY2024 vs Bt151 in FY2023.
Keep FY2025F forecast. We keep our FY2025F earnings at Bt2.7bn, growth of 6.1% YoY, fueled largely by factories, where we expect rental rate to increase 2% to Bt189. We also expect an average occupancy rate of 90.1% for the factory segment (from 88.2% in FY2024). For the warehouse segment, we expect rental rate to be stable at Bt150 with occupancy rate at 84.5% from 84.2% in FY2024. We estimate the FY2025 DPU at Bt0.76/sh. Our assumption does not assume any asset injection, for which it has set up a Bt2bn budget.
FDI and BoI in 9M24 continued strong. FDI numbers and BoI applications remain solid. FDI, in terms of number of projects, grew 64% YoY to 1,449 projects and surged 38% YoY in terms of value to Bt546.6bn. BoI applications leapt 46.2% YoY to 2,195 projects and 41.8% YoY to Bt722.5bn in terms of value. A discussion with the REIT manager notes no signs customers are delaying decisions after the US election.
Risks and concerns. A weak global economy that will primarily hit the warehouse segment. The shutdown of an automaker represents another risk to monitor.
Download PDF Click > FTREIT241204_E.pdf
