FTREIT - ยังแข็งแกร่ง

สรุปผลประกอบการ 4QFY68 (ก.ค.-ก.ย. 2568) FTREIT รายงานกำไรสุทธิ 4QFY68 ที่ 1.1 พันลบ. เพิ่มขึ้น 79.9% YoY และ 36.3% QoQ ซึ่งมีการบันทึกกำไรจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุน (รายการที่ไม่ใช่เงินสด) ที่ 434 ลบ. ถ้าหักรายการนี้ออกไป กำไรปกติอยู่ที่ 684 ลบ. เพิ่มขึ้น 10.8% YoY แต่ลดลง 4.9% QoQ โดยกำไรที่เพิ่มขึ้น YoY ได้รับแรงหนุนจากความต้องการเช่าโรงงานและคลังสินค้าที่มีอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่กำไรที่ลดลง QoQ เกิดจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นตามฤดูกาลใน 4Q รายได้อยู่ที่ 1.1 พันลบ. เพิ่มขึ้น 8.6% YoY และ 0.6% QoQ สะท้อนถึงความต้องการที่ยังแข็งแกร่ง ส่งผลทำให้กำไรปกติปี FY2568 อยู่ที่ 2.8 พันลบ. เพิ่มขึ้น 9.1% YoY เป็นไปตามที่เราคาดการณ์ไว้ FTREIT ประกาศจ่าย DPU ระหว่างกาลที่ 0.193 บาท/หน่วย (อัตราผลตอบแทน 1.8%)

การดำเนินงาน 4QFY68 ยังแข็งแกร่ง อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของทรัพย์สินในพอร์ตทั้งหมดเพิ่มขึ้นเป็น 92.8% จาก 85.9% ใน 4QFY67 และ 91.5% ใน 3QFY68 โดยได้รับการสนับสนุนจากทรัพย์สินทั้งสองประเภท: อัตราการเช่าพื้นที่โรงงานเพิ่มขึ้นเป็น 96.7% จาก 89.9% ใน 4QFY67 และ 96.3% ใน 3QFY68 และอัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้าเพิ่มขึ้นเป็น 90.0% จาก 83.1% ใน 4QFY67 และ 88.2% ใน 3QFY68 อัตราการต่อสัญญาเช่าขยับขึ้นมาอยู่ที่ 86% จาก 85% ในไตรมาสก่อนหน้า โดยรวมแล้วตัวเลขทั้งหมดชี้ให้เห็นว่าความต้องการเช่ายังคงแข็งแกร่ง

ภาพรวมการประชุมเป็นบวก FTREIT คาดว่าอัตราค่าเช่าสำหรับกลุ่มโรงงานจะเติบโต 1-3% ในปี FY2569 (จากเติบโต 2% ในปี FY2568) เนื่องจากอุปทานใหม่มีจำกัดและความต้องการสูง โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC และน่าจะสามารถรักษาระดับอัตราการเช่าที่สูงถึง 96.7% ใน 4QFY68 ไว้ได้ สำหรับกลุ่มคลังสินค้า การปรับขึ้นค่าเช่าอาจท้าทายกว่าโรงงานเนื่องจากมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น FTREIT จึงวางแผนปรับเปลี่ยนทรัพย์สินในพื้นที่สีม่วงอ่อนเป็นโรงงานสำหรับอุตสาหกรรมเบาเพื่อรองรับความต้องการในกลุ่มอุตสาหกรรมเบา ซึ่งจะช่วยหนุนให้อัตราการเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ FTREIT ยังมีแผนเข้าลงทุนในทรัพย์สินใหม่ (โรงงานและคลังสินค้า) อย่างน้อย 1.5 พันลบ. ในปี FY2569 ซึ่งจะเพิ่ม upside ให้กับประมาณการ DPU ของเรา

คาดกำไรปกติ 1QFY69 เติบโต YoY และ QoQ เราคาดว่ากำไรปกติ 1QFY69 จะเติบโต YoY และ QoQ อย่างต่อเนื่อง โดยการเติบโต YoY จะได้รับแรงหนุนจากความต้องการเช่าโรงงานและคลังสินค้าที่แข็งแกร่ง ส่วนการเติบโต QoQ หลักๆ จะเกิดจากค่าใช้จ่ายที่ลดลงจากฐานที่สูงในไตรมาสก่อนหน้าจากปัจจัยฤดูกาล

ความเสี่ยงและความกังวล แม้ว่าประเด็นอัตราภาษีนำเข้าสหรัฐฯ จะมีความชัดเจนมากขึ้น แต่ยังคงมีความไม่แน่นอนเกี่ยวกับผลกระทบของอัตราภาษีนำเข้าสินค้าที่เข้าข่ายสวมสิทธิ์ที่ 40% ว่าจะทำให้ FDI จากจีนลดลงหรือไม่ อย่างไรก็ตาม เรามองว่าผลกระทบต่อ FTREIT ในระยะสั้นมีจำกัด เนื่องจากลูกค้าของกองทรัสต์ฯ มีรายได้จากตลาดสหรัฐฯ ค่อนข้างจำกัด แต่ประเด็นนี้อาจสร้าง sentiment เชิงลบ ต่อ FTREIT ได้หากเงื่อนไขไม่ดี

Standing firm

FTREIT took a positive stance at its analyst meeting. We expect operations to stay strong in FY2026, driven by ongoing high rental demand especially for factories. FY2026F yield is also decent at 7.3%, with upside, as FTREIT plans to acquire more assets in FY2026F, which are not yet in our assumptions. Earnings are expected to continue growing both YoY and QoQ in 1QFY26F. A near-term catalyst would be a policy rate cut by the MPC at its Dec 17 meeting. We maintain OUTPERFORM with an end-FY2026F DDM-based TP of Bt12.6 (5.8% WACC and 0.3% LTG).

Recap 4QFY25 (Jul–Sep 2025) results. FTREIT reported net profit of Bt1.1bn, up 79.9% YoY and 36.3% QoQ, which includes a Bt434mn non-cash gain from investment revaluation. Excluding this, core profit was Bt684mn, up 10.8% YoY on steady demand for factory and warehouse rentals, but down 4.9% QoQ due to seasonally higher expenses. Revenue stood at Bt1.1bn, up 8.6% YoY and 0.6% QoQ, reflecting resilient demand. This brought FY2025 core profit to Bt2.8bn, up 9.1% YoY, aligning with our forecast. It announced an interim DPU of Bt0.193 (1.8% yield).

Operations remained strong in 4QFY25. The portfolio's average occupancy rate grew to 92.8% from 85.9% in 4QFY24 and 91.5% in 3QFY25, supported by both asset types: factory occupancy rose to 96.7% from 89.9% in 4QFY24 and 96.3% in 3QFY25 and warehouse occupancy grew to 90.0% from 83.1% in 4QFY24 and 88.2% in 3QFY25. The renewal rate grew to 86% from 85% in the prior quarter. Numbers show continuing strong demand.

Positive tone at the meeting. FTREIT is expecting rental rates for factories to grow 1-3% in FY2026 after 2% growth in FY2025, undergirded by limited new supply and high demand, especially in the EEC. It expects to be able to maintain its high occupancy rate of 96.7% in 4QFY25. Bumping up rental rates at warehouses will be more difficult given the steady entry of new supply. Because of this, the fund plans to convert assets in light purple zones into light factories to capture light industrial demand, which would help boost occupancy rate. FTREIT also plans for at least Bt1.5bn in new acquisitions (factories and warehouses) in FY2026, which will bring upside to our DPU forecast.

Expect 1QFY26F core profit to grow YoY and QoQ. We expect 1QFY26F core profit to continue growing YoY and QoQ: YoY on the strong rental demand for its factories and warehouses and QoQ due to lower expenses off the seasonally high base in the previous quarter.

Risks and concerns.Although the US tariff rate is clearer, there is still uncertainty over whether the transshipment rate of 40% will reduce FDI from China. Though we see limited near-term impact on FTREIT, as its clients have limited exposure to the US market, unfavorable terms would be sentimentally negative.

Download PDF Click > FTREIT251127_E.pdf