SIRI – ปรับประมาณการยอดโอนปี 2568 ลดลง

คงแผนเปิดตัวโครงการใหม่และเป้า presales ปี 2568 ใน 4Q68 SIRI จะเปิดตัวโครงการใหม่รวม 25 โครงการ มูลค่าโครงการ 1.85 หมื่นลบ. ซึ่งจะทำให้โครงการเปิดใหม่ในปี 2568 มีมูลค่ารวม 5.2 หมื่นลบ. (+12%) ตามแผนที่บริษัทวางไว้ โครงการเด่นในไตรมาสนี้ ได้แก่ นาราสิริ วิคตัวร์ กรุงเทพกรีฑา (94 ยูนิต มูลค่า 6.77 พันลบ. เลื่อนมาจาก 2Q68) และ นาราสิริ บรมราชชนนี (77 ยูนิต มูลค่า 5.1 พันลบ.) ณ วันที่ 16 พ.ย. 2568 SIRI มี presales สะสม 3.75 หมื่นลบ. หรือคิดเป็น 86% ของเป้าที่บริษัทวางไว้ทั้งปีที่ 4.6 หมื่นลบ. (+13%) เราคาดว่าการเปิดโครงการใหม่ที่มีมูลค่าสูงจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อน ทำให้ presales ปี 2568 มีโอกาสถึงเป้าที่บริษัทวางไว้ และคาดว่า SIRI จะเป็นผู้ประกอบการเพียงรายเดียวในปีนี้ที่มี presales เพิ่มขึ้นและถึงเป้าที่ตั้งไว้

 

กำไรสุทธิ 3Q68 ลดลง 23.4% YoY และ 17.6% QoQ SIRI รายงานกำไรสุทธิ 3Q68 ที่ 1 พันลบ.  รายได้อยู่ที่ 7.7 พันลบ. (-15% YoY และ -9.4% QoQ) อ่อนตัวลงจากการโอน backlog แนวราบที่ลดลง อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 28.5% เทียบกับ 31% ใน 3Q67 และ 26.4% ใน 2Q68 อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรขั้นต้นจากธุรกิจอสังหาฯ ใน 3Q68 อยู่ที่ 29.8% เทียบกับ 31.1% ใน 3Q67 และ 29.2% ใน 2Q68 ซึ่งสะท้อนการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายที่น้อยลง ส่วนแบ่งกำไรจาก JV อยู่ที่ 49 ลบ. (-88% QoQ และ -77% YoY) จากการโอนโครงการแนวราบภายใต้ JV “บุราสิริ” ที่ลดลง ดังนั้นกำไรสุทธิ 9M68 ของ SIRI จึงอยู่ที่ 3 พันลบ. (-24.5%)

 

ปรับประมาณการปี 2568-2569 ลดลง ปัจจุบัน SIRI มี backlog ในมือมูลค่า 2.18 หมื่นลบ. (backlog ของ SIRI เอง 78% และของ JV 22%) โดย 33% จะรับรู้เป็นรายได้ใน 4Q68 และ 63% จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2569-2570 อย่างไรก็ตาม การเลื่อนเปิดโครงการใหญ่ออกไปยัง 4Q68 และความต้องการซื้อในกลุ่มบ้านลักชัวรี่ (หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ช่วยรายได้ของ SIRI เติบโต) ที่ยังคงอ่อนแอ ทำให้ SIRI ปรับลดเป้ายอดโอนปี 2568 ลงมาอยู่ที่ 3.7 หมื่นลบ. จาก 4.6 หมื่นลบ. ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการรายได้ปี 2568 ของ SIRI ลดลง 9% มาอยู่ที่ 3.42 หมื่นลบ. (-9.3%) โดยมี secured revenue ที่ 83% ขณะที่ปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ลดลงมาอยู่ที่ 4.3 พันลบ. (-17.7%) โดยที่ยังไม่รวมกำไรพิเศษ 2 รายการที่คาดว่าจะเกิดใน 4Q68 จากการขายเงินลงทุนใน The Standard และการขายที่ดินให้ JV ซึ่งรวมกันอาจมีจำนวนมากกว่า 200 ลบ. สำหรับปี 2569 แม้ SIRI มี backlog ในมือ 7.8 พันลบ. แต่ความต้องการซื้อบ้านกลุ่มลักชัวรี่ที่ชะลอตัวกว่าคาดทำให้เราปรับประมาณการรายได้ลดลง 9% มาอยู่ที่ 3.67 หมื่นลบ. (+7.3%) โดยคาดการณ์กำไรสุทธิที่ 4.4 พันลบ. (+1.9%)

 

ความเสี่ยงที่สำคัญ การบริหารกระแสเงินสด อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสูง และการบริหารสินค้าคงคลัง

 

ESG rating: SIRI ได้รับการปรับอันดับ SET ESG Ratings ขึ้นจาก AA ในปี 2566 มาอยู่ที่ AAA ในปี 2567 ซึ่งเป็นระดับสูงสุด และสูงที่สุดในกลุ่ม

 

SIRI cuts 2025 transfer forecast

 

SIRI has revised down its revenue and transfer targets in response to the slow economy that is suppressing demand in its key luxury housing segment. However, presales remain good and are expected to grow in 2025F, backed by robust condo sales. We have revised down our net profit for 2025 by 2% and 2026 by 8%. We believe strong presales and backlog will support growth in 2026 with potential upside from extra gain. We stay Outperform with a 2026 TP of Bt1.76 on 7.1x PE, +0.25SD over 18-year PE.

 

Maintain 2025F launch plan and presales target. In 4Q25, SIRI will launch 25 projects with project value of Bt18.5bn, bringing total value of launches in 2025 to Bt52bn (+12%), as planned. Project highlights include the 94-unit Narasiri Victoire Krungthepkreetha valued at Bt6.77bn, which was put off from 2Q25, and the 77-unit Narasiri Borommaratchachonani valued at Bt5.1bn. As of November 16, SIRI has outstanding presales of Bt37.5bn, 86% of its target of Bt46bn (+13%). We believe the launch of new high-value projects will be enough to push 2025 presales up to its target. We expect SIRI to be the only developer to both report presales growth and meet its target.

 

3Q25 net profit dropped 23.4% YoY and 17.6% QoQ. SIRI reported 3Q25 net profit of Bt1bn on revenue of Bt7.7bn (-15% YoY and -9.4% QoQ), pulled down by less low-rise backlog transferred. Average gross margin was 28.5% vs 31% in 3Q24 and 26.4% in 2Q25; gross margin from real estate in 3Q25 was 29.8% vs. 31.1% in 3Q24 and 29.2% in 2Q25, reflecting less pricing promotion. Contribution from the JV was Bt49mn, sinking 88% QoQ and 77% YoY on fewer low-rise transfers at Burasiri. SIRI’s 9M25 net profit was Bt3bn (-24.5%).

 

Cut 2025-2026 forecasts. SIRI’s current backlog is Bt21.8bn (SIRI’s own 78% and the JV’s 22%) with 33% to be booked in 4Q25 and 67% in 2026-2028. However, given the delay of a major new launch into 4Q25 and continued weak demand in the luxury segment, one of SIRI’s primary arenas, SIRI has cut its 2025 transfer target to Bt37bn from Bt46bn. In line with this, we have revised down our 2025 revenue assumption by 9% to Bt34.2bn (-9.3%), with backlog securing 83%. This gives an adjusted net profit of Bt4.3bn (-17.7%), not including two gains that could total over Bt200mn in 4Q25 as The Standard earned out plus it will have gain from land sold to the JV. In 2026, despite backlog on hand of Bt7.8bn, the slower luxury demand led us to downgrade our revenue assumption by 9% to Bt36.7bn (+7.3%) and net profit to Bt4.4bn (+1.9%).  

 

Key risks:  Cash flow management, high gearing, and inventory management.

 

ESG rating: In 2024 SET ESG ratings, SIRI was moved up to AAA from AA in 2023, the highest level and highest among peers.

 

Download PDF Click > SIRI251121_E.pdf