FTREIT - พรีวิว 1QFY69: คาดผลการดำเนินงานยังแข็งแกร่ง

คาดกำไร 1QFY69 (ต.ค.-ธ.ค. 2568) เติบโต YoY และ QoQ เราคาดว่า FTREIT จะรายงานกำไรปกติ 1QFY69 ที่ 723 ลบ. เพิ่มขึ้น 5.4% YoY และ 5.8% QoQ โดยการเติบโต YoY น่าจะได้รับแรงหนุนจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงขึ้นทั้งในส่วนของโรงงานและคลังสินค้า ขณะที่การเติบโต QoQ จะมาจากต้นทุนการเช่าและบริการที่ลดลงจากปัจจัยฤดูกาล เนื่องจากรายการต้นทุนนี้มักจะสูงที่สุดในไตรมาส 4 ขณะที่คาดว่ารายได้ค่าเช่าจะอยู่ที่ 1.1 พันลบ. เติบโต 4.8% YoY และ 0.2% QoQ เราคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของทรัพย์สินทั้งหมดในพอร์ตจะค่อนข้างทรงตัวที่ 93% เทียบกับ 92.8% ในไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งได้รับแรงหนุนจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยทั้งกลุ่มโรงงานและคลังสินค้า ในด้านต้นทุน เราคาดว่าต้นทุนการเช่าและบริการจะอยู่ที่ 103 ลบ. เพิ่มขึ้น 6.7% YoY แต่ลดลง 27% QoQ ทั้งนี้ FTREIT น่าจะประกาศผลประกอบการในวันที่ 12 ก.พ. และเราคาดว่ากองทรัสต์จะประกาศจ่าย DPU ที่ 0.193 บาท (คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 1.7%)

ความต้องการเช่าพื้นที่ยังมีอยู่มาก FTREIT ยังคงเห็นความต้องการเช่าพื้นที่จำนวนมากในกลุ่มโรงงาน โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC ซึ่งมีการเช่าเกือบเต็มพื้นที่ ทำให้กองทรัสต์ต้องส่งต่อลูกค้าใหม่ไปยังภาคภาคเหนือ และมีการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าทรัพย์สินในพื้นที่ EEC อย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้นอัตราค่าเช่าพื้นที่โรงงานจึงน่าจะปรับเพิ่มขึ้น 1–3% ในปี 2569 เร่งตัวขึ้นจากที่เพิ่มขึ้น 2% ในปี 2568 ขณะที่คาดว่าจะรักษาระดับอัตราการเช่าที่สูงถึง 96.7% ไว้ได้ ในทางกลับกัน เนื่องจากกลุ่มคลังสินค้าเผชิญกับแรงกดดันด้านการแข่งขันที่มากขึ้นจากการมีอุปทานใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น FTREIT จึงวางแผนปรับเปลี่ยนทรัพย์สินในพื้นที่สีม่วงอ่อนเป็นโรงงานสำหรับอุตสาหกรรมเบาเพื่อรองรับความต้องการในกลุ่มอุตสาหกรรมเบา ซึ่งจะช่วยหนุนให้อัตราการเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ FTREIT ยังมีแผนเข้าลงทุนในทรัพย์สินใหม่อย่างน้อย 1.5 พันลบ. ในปี FY2569 ซึ่งจะเพิ่ม upside ให้กับประมาณการ DPU ของเรา

คงประมาณการปี FY2569 เราคงประมาณการกำไรปกติปี FY2569 ไว้ที่ 2.8 พันลบ. เติบโต 1% YoY โดยคาดการณ์ DPU ที่ 0.79 บาท (อัตราผลตอบแทน 6.8%) ประมาณการของเราอิงกับสมมติฐานว่าจะมีการปรับอัตราค่าเช่าพื้นที่โรงงานเพิ่มขึ้น 1% และไม่มีการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าพื้นที่คลังสินค้า สำหรับอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย เราตั้งสมมติฐานตามหลักความระมัดระวังที่ 90% สำหรับโรงงาน และ 85% สำหรับคลังสินค้า เทียบกับตัวเลข 97% และ 90% ใน 4Q68 ตามลำดับ เราจะทบทวนสมมติฐานของเราอีกครั้งหลังจาก FTREIT ประกาศผลประกอบการ

ความเสี่ยงและความกังวล แม้ว่าประเด็นอัตราภาษีนำเข้าสหรัฐฯ จะมีความชัดเจนมากขึ้น แต่ยังคงมีความไม่แน่นอนเกี่ยวกับผลกระทบของอัตราภาษีนำเข้าสินค้าที่เข้าข่ายสวมสิทธิ์ที่ 40% ว่าจะทำให้ FDI จากจีนลดลงหรือไม่ อย่างไรก็ตาม เรามองว่าผลกระทบต่อ FTREIT ในระยะสั้นมีจำกัด เนื่องจากลูกค้าของกองทรัสต์ฯ มีรายได้จากตลาดสหรัฐฯ ค่อนข้างจำกัด แต่ประเด็นนี้อาจสร้าง sentiment เชิงลบ ต่อ FTREIT ได้หากเงื่อนไขไม่ดี

Preview 1QFY26F: Operations remain firm

FTREIT is projected to report a 1QFY26F core profit of Bt723mn (+5.4% YoY, + 5.8% QoQ), driven by higher occupancy and lower seasonal costs. Due to strong factory demand, particularly in the EEC, the trust targets rental hikes of 1–3% in FY2026F vs 1% for our forecast. For FY2026F, core profit is forecast at Bt2.8bn (+1% YoY) with a Bt0.79 DPU (6.8% yield). New acquisitions of Bt1.5bn and potential upward revision in our occupancy rate assumptions offer further upside to our projections. We maintain OUTPERFORM with an end-FY2026F DDM-based TP of Bt12.6 (5.8% WACC and 0.3% LTG).

Expect YoY and QoQ growth in 1QFY26F (Oct-Dec 2025). We expect FTREIT to report 1QFY26F core profit of Bt723mn, up 5.4% YoY on higher occupancy rates for both factories and warehouses and 5.8% QoQ from lower cost of rent and services due to seasonality as this cost item is normally highest in 4Q. Rental income is expected to be Bt1.1bn, growing 4.8% YoY and 0.2% QoQ. We estimate average occupancy rate for its portfolio to stay at 93% from 92.8% in previous quarter, driven by a small increase in both factory and warehouse segments. On the cost side, we expect cost of rent and services at Bt103mn, up 6.7% YoY, but down 27% QoQ. The trust should release its results on Feb 12 and we expect it to announce a DPU of Bt0.193 (1.7% yield).

Still see solid demand. FTREIT continues to enjoy robust rental demand within the factory segment, particularly in the EEC where assets are nearly fully occupied; this has prompted the trust to direct new inquiries toward the northern region and aggressively raise rental rates on its EEC portfolio. This is projected to raise factory rental rates 1-3% in FY2026 from 2% in FY2025, while the high occupancy rate of 96.7% is expected to be maintained. In contrast, as the warehouse segment faces more competitive pressure from continuous new supply, the fund plans to convert assets in light-purple zones into light factories to capture niche industrial demand and bolster occupancy. FTREIT’s target of at least Bt1.5bn in new acquisitions in FY2026 provides an upside to DPU forecasts.

Keep our FY2026F forecast. We keep our FY2026F core profit forecast of Bt2.8bn, growth of 1%, with DPU of Bt0.79 (6.8% yield). Our assumptions are based on 1% rental rate growth for factories and no growth for warehouses. For average occupancy rate, we conservatively assume 90% for factory and 85% for warehouse vs 97% and 90% in 4QFY25 respectively. We will revisit our assumptions after results are released.

Risks and concerns.Although the US tariff rate is clearer, there is still uncertainty over whether the transshipment rate of 40% will reduce FDI from China. Though we see limited near-term impact on FTREIT, as its clients have limited exposure to the US market, unfavorable terms would be sentimentally negative.

Download PDF Click > FTREIT260130_E.pdf