SPALI ตั้งเป้า presales ปี 2569 สูงสุดในรอบ 4 ปีที่ 3.0 หมื่นลบ. (+14%) โดยได้แรงหนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 19% มูลค่ารวม 3.5 หมื่นลบ. ซึ่งประกอบด้วยการเปิดตัวคอนโดมูลค่าสูงสุดในรอบ 7 ปีเพื่อเพิ่มสต็อก ควบคู่กับการเปิดตัวโครงการแนวราบมูลค่า 2.7 หมื่นลบ. เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2568 ลดลงมาอยู่ที่ 3.98 พันลบ. (-35.6%) หลังจากกำไร 4Q68 มีแนวโน้มอ่อนแอกว่าที่เราประเมินไว้ ในทางกลับกัน เราคาดว่ากำไรปี 2569 จะเพิ่มขึ้น 29% สู่ระดับ 5.1 พันลบ. โดยได้รับแรงหนุนจาก backlog อัตรากำไรขั้นต้นที่ฟื้นตัว และส่วนแบ่งกำไรที่แข็งแกร่งจาก JV ในออสเตรเลีย เรายังคงคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ที่ NEUTRAL สำหรับ SPALI โดยปรับราคาเป้าหมายปี 2569 เพิ่มขึ้นจาก 17.70 บาท เป็น 18.30 บาท จากการปรับฐาน PE เฉลี่ยขึ้นจาก 6.7 เท่า เป็น 6.9 เท่า (ค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 18 ปี)
ตั้งเป้า presales เติบโต 14% ในปี 2569 โดยมีโครงการแนวราบเป็นแรงหนุน สำหรับปี 2568 presales ของ SPALI อยู่ที่ 2.62 หมื่นลบ. ลดลง 2% YoY โดย 65% มาจากโครงการแนวราบ (มูลค่าเพิ่มขึ้น 1%) และ 35% มาจากคอนโด (มูลค่าลดลง 7%) ยอด presales ดังกล่าวต่ำกว่าเป้าที่บริษัทวางไว้ทั้งปีที่ 3.2 หมื่นลบ. อย่างมีนัยสำคัญ สำหรับปี 2569 SPALI ตั้งเป้า presales เติบโต 14% มูลค่า 3.0 หมื่นลบ. โดยแบ่งเป็นสัดส่วน presales จากแนวราบที่ 70% และคอนโดที่ 30% ขณะที่ตั้งเป้ามูลค่าจากแนวราบเติบโต 23% และคอนโดลดลง 2% หาก SPALI ทำได้ตามเป้า presales ปี 2569 จะสูงที่สุดในรอบ 4 ปี โดยได้รับแรงหนุนจากโครงการแนวราบ ในขณะที่ presales คอนโดจะอยู่ในระดับใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยต่อปีในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา
เปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 19% SPALI จะเปิดตัวโครงการใหม่ มูลค่ารวม 3.5 หมื่นลบ. (+19%) โดย 77% มาจากแนวราบ และ 23% มาจากคอนโด มูลค่าโครงการเปิดใหม่รวมทั้งหมดในปี 2569 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยมูลค่าโครงการเปิดใหม่ย้อนหลัง 5 ปีที่ 3.67 หมื่นลบ. เล็กน้อย อย่างไรก็ตาม SPALI จะมุ่งเน้นเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่มากขึ้น เนื่องจากสต็อกเริ่มลดลง ดังนั้นการเปิดตัวคอนโดใหม่มูลค่ารวม 8 พันลบ. ในปี 2569 จะเป็นระดับสูงที่สุดในรอบ 7 ปี ขณะที่การเปิดตัวโครงการแนวราบมูลค่ารวม 2.7 หมื่นลบ. พร้อมกับสต็อกแนวราบในปัจจุบันที่ 1.09 แสนลบ. จะช่วยสนับสนุนการเติบโตของ presales ในปี 2569
โครงการในออสเตรเลียยังคงแข็งแกร่งหลังจากเติบโตก้าวกระโดดในปี 2568 ด้วยนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจและความต้องการย้ายที่อยู่อาศัยในออสเตรเลียในปี 2568 ประกอบกับการเพิ่มโครงการใหม่เข้ามาอีก 12 โครงการ ทำให้ presales ปี 2568 เติบโต 377% สู่ระดับ 1.5 หมื่นลบ. สำหรับปี 2569 SPALI ตั้งเป้าเปิดโครงการในออสเตรเลียเพิ่มอีก 1 โครงการ จากปัจจุบัน 24 โครงการ รวมเป็น 25 โครงการและคาดว่าจะมีการปิดการขายบางโครงการ ดังนั้นบริษัทจึงยังคงเป้า presales ไว้ในระดับสูงที่ 1.5 หมื่นลบ. ทรงตัว YoY แต่คาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นในปี 2570
ปรับลดประมาณการปี 2568 เนื่องจากกำไร 4Q68 มีแนวโน้มอ่อนแอกว่าที่เราประเมินไว้ เราคาดการณ์กำไรสุทธิ 4Q68 ที่ 1.3 พันลบ. (-34.2% YoY แต่ +12.1% QoQ) โดยมีรายได้ 7.4 พันลบ. (-15.7% YoY แต่ +16.9% QoQ) ซึ่งต่ำกว่าประมาณการเดิมของเรา โดยแบ่งเป็นสัดส่วนรายได้จากคอนโด 20% (รวมรายได้จากการขายพื้นที่สำนักงานคอนโดที่ Supalai Icon Sathorn) และแนวราบ 80% อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยจะอยู่ที่ 33.9% ขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจากออสเตรเลียจะเพิ่มขึ้น 7.6% YoY แต่ลดลง 17.5% QoQ ดังนั้น เราจึงปรับลดประมาณการรายได้ปี 2568 ลง 2% สู่ระดับ 2.43 หมื่นลบ. (-21.9%) และปรับลดประมาณการกำไรสุทธิลง 6% สู่ระดับ 3.98 พันลบ. (-35.6%) สำหรับปี 2569 เรายังคงประมาณการรายได้ไว้ที่ 2.77 หมื่นลบ. (+12.2%) โดยมี backlog ปัจจุบันที่ 7.4 พันลบ. หรือคิดเป็นรายได้ที่รองรับแล้ว 27% ขณะที่คาดว่ากำไรสุทธิจะอยู่ที่ 5.1 พันลบ. (+29%) โดยได้รับแรงหนุนจากการฟื้นตัวของอัตรากำไรขั้นต้นและส่วนแบ่งกำไรที่แข็งแกร่งจากออสเตรเลีย
ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล การบริหารจัดการสินค้าคงเหลือและการแข่งขัน
ความเสี่ยงด้าน ESG SET ESG Rating ปี 2568 อยู่ที่ AA ปรับเพิ่มขึ้นจาก A ในปี 2567 แม้ SPALI ได้มีการขออนุญาต EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ก่อนการพัฒนาโครงการ ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม แต่ยังมีกรณีคดีฟ้องร้องเกิดขึ้นในคอนโดบางโครงการ ซึ่งเราประเมินว่าเป็นความเสี่ยง ESG ในด้านสิ่งแวดล้อม สังคม (มีผลกระทบต่อชุมชนบริเวณใกล้เคียง) และธรรมาภิบาล SPALI ตั้งเป้าลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกลง 40% ภายในปี 2573 และบรรลุความเป็นกลางทางคาร์บอนภายในปี 2593
Aims for four-year presales high in 2026
SPALI targets a four-year presales high of Bt30bn (+14%) in 2026, fueled by a 19% rise in new launches to Bt35bn, with a seven-year peak in condo value to replenish stock, plus Bt27bn in low-rise launches. We downgrade our 2025F to Bt3.98bn (-35.6%) in anticipation of lower 4Q25 profit than forecast. 2026F profit is projected to jump 29% to Bt5.1bn, driven by backlog, a rebound in gross margin and high contribution from the Australia JV. We maintain Neutral with 2026 TP of Bt18.30, up from Bt17.70, with average PE up from 6.7x to 6.9X (18-yr average).
Aims for 14% presales growth in 2026, backed by low-rise. In 2025, presales reached Bt26.25bn, a 2% decline YoY, 65% landed (value up 1%) and 35% condo (value down 7%); this was a large miss to its target of Bt32bn. In 2026F, SPALI targets 14% presales growth to Bt30bn, 70% from low-rise and 30% from condos, with value from low-rise to grow 23% and condo to drop 2%. Achieving target would make 2026 presales the highest in four years, driven by low-rise, while condo presales will be at the annual average seen for the past four years.
New launches to grow 19%. SPALI will launch a total of Bt35bn (+19%) in project value, 77% low-rise and 23% condos, which will be a bit lower than the average for the past five years of Bt36.7bn. However, it will focus more on new condos since inventory is running low, which will bring total condo launches of Bt8bn in 2026, a seven-year high; low-rise value will be Bt27bn and this with the current low-rise inventory of Bt109bn will support presales growth in 2026F.
Australia projects remain strong after an outstanding 2025. Backed by stimulus and relocation demand in Australia in 2025 and 12 new added projects, 2025 presales surged 377% to Bt15bn. In 2026F, SPALI aims to add one more project in Australia to the 24 current projects to total 25 with a few projects closing, keeping its presales target high at Bt15bn, flat YoY. However, it expects higher transfers in 2027.
Downgrade 2025 on weaker 4Q25F. We forecast 4Q25F net profit at Bt1.3bn (-34.2% YoY but +12.1% QoQ) on revenue of Bt7.4bn (-15.7% YoY but +16.9% QoQ), lower than our previous forecast. Of this, condo will provide 20% (including sales of office/condo space at Supalai Icon Sathorn) and low-rise 80%. Gross margin is expected at 33.9%, with contribution from Australia up 7.6% YoY but down 17.5% QoQ. These changes lead us to lower our 2025F revenue by 2% to Bt24.3bn (-21.9%) and net profit by 6% to Bt3.98bn (-35.6%). For 2026F, we maintain our revenue forecast of Bt27.7bn (+12.2%) with current backlog of Bt7.4bn securing 27% of the estimated revenue, giving net profit of Bt5.1bn (+29%), backed by recovery of gross margin and strong contribution from Australia.
Risks and concerns. Inventory management and competition.
ESG key risk. 2025 SET ESG rating is AA, moving up from A in 2024. Although it obtains EIAs for residential projects, which helps lower environmental risks, lawsuits have been filed against some condos, which we see as ESG risks for environmental and social elements as they affect surrounding neighborhoods and governance. SPALI aims to reduce greenhouse gas emissions by 40% by 2030 and achieve carbon neutrality by 2050.
Download EN version click >> SPALI260130_E.pdf
