กำไรปกติ 1QFY69 ของ FTREIT อยู่ที่ 764 ลบ. (+11.3% YoY, +11.8% QoQ) สูงกว่า INVX คาด 5.7% จากรายได้ค่าเช่าที่สูงกว่าคาด อัตราการเช่ารวมอยู่ที่ 93.7% โดยได้รับแรงหนุนจากความต้องการเช่าพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าจากกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์และกลุ่ม EV เราปรับประมาณการกำไรปกติปี FY2569 เพิ่มขึ้น 3.7% เป็น 2.9 พันลบ. (+5.4% YoY) หลังจากปรับสมมติฐานอัตราการเช่าเพิ่มขึ้น โดยคาดการณ์ DPU ที่ 0.81 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 6.7% เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ FTREIT พร้อมกับปรับราคาเป้าหมายสิ้นปี FY2569 อ้างอิงวิธี DDM ใหม่จาก 12.6 บาท เป็น 14 บาท เพื่อสะท้อนการปรับประมาณการกำไรเพิ่มขึ้น (WACC 5.6% และอัตราการเติบโตระยะยาว 0.3%)
สรุปผลประกอบการ 1QFY69 (ต.ค.-ธ.ค. 2568) FTREIT รายงานกำไรสุทธิ 1QFY69 ที่ 614 ลบ. ลดลง 3% YoY และ 45.1% QoQ หากไม่รวมขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน (รายการที่ไม่ใช่เงินสด) จำนวน 150 ลบ. กำไรปกติจะอยู่ที่ 764 ลบ. เพิ่มขึ้น 11.3% YoY และ 11.8% QoQ สูงกว่าที่ INVX คาดการณ์ไว้ 5.7% หลักๆ เกิดจากรายได้ค่าเช่าที่สูงกว่าคาด ส่งผลทำให้กำไรปกติ 1QFY69 คิดเป็น 27% ของกำไรปกติทั้งปีที่เราประเมินไว้ก่อนหน้านี้า รายได้รวมอยู่ที่ 1.1 พันลบ. เพิ่มขึ้น 9.2% YoY และ 4.4% QoQ จากความต้องการเช่าโรงงานและคลังสินค้าที่ยังอยู่ในระดับสูง ต้นทุนอยู่ที่ 83 ลบ. ลดลง 14.5% YoY และ 41.5% QoQ โดยการลดลง QoQ เกิดจากปัจจัยฤดูกาลที่ปกติ 4Q มักจะมีฐานที่สูง FTREIT ประกาศจ่ายเงินปันผล 0.1945 บาทต่อหน่วย (อัตราผลตอบแทน 1.6%) โดยกำหนดวันขึ้นเครื่องหมาย XD ในวันที่ 26 ก.พ.
ภาพรวมการประชุมเป็นบวก FTREIT จัดประชุมนักวิเคราะห์เมื่อวานนี้ โดยภาพรวมยังคงเป็นบวกเนื่องจากธุรกิจได้รับประโยชน์จากการย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ความต้องการเช่าพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าปรับตัวเพิ่มขึ้น อัตราการเช่ารวมใน 1QFY69 อยู่ที่ 93.7% โดยกลุ่มอุตสาหกรรมหลักที่เข้ามายังคงเป็นกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ (โดยเฉพาะ PCB และชิ้นส่วนคอมพิวเตอร์) กลุ่มยานยนต์ (EV และชิ้นส่วน) และกลุ่มโลจิสติกส์ สำหรับโรงงาน อัตราการเช่าพุ่งสูงถึง 96.9% เนื่องจากอุปทานใหม่มีจำกัด ทำให้สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้ 2.5-3% (5-10 บาท/ตร.ม.) ในขณะที่อัตราการเช่าคลังสินค้าอยู่ที่ 91.3% แม้จะมีอุปทานใหม่เข้ามาในย่านบางพลี วังน้อย และ EEC แต่อัตราการดูดซับยังดี อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่รุนแรงทำให้ปรับขึ้นค่าเช่าได้เพียง 0.5-1.5% FTREIT ตั้งเป้าลงทุนซื้อสินทรัพย์ใหม่ประมาณ 1.0-1.5 พันลบ. ในปี FY2569 โดยคาดว่าดีลนี้จะเกิดขึ้นใน 4QFY69 แหล่งเงินทุนอาจใช้เงินกู้หรือการเพิ่มทุน ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ตลาดและราคาหน่วยทรัสต์ในขณะนั้น โดยปัจจุบันสัดส่วนหนี้สินยังสามารถกู้เพิ่มได้
ปรับเพิ่มประมาณการปี FY2569 เนื่องจากผลประกอบการ 1QFY69 ออกมาดีกว่าที่เราคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ เราจึงปรับประมาณการกำไรปกติปี 2569 เพิ่มขึ้น 3.7% เป็น 2.9 พันลบ. (+5.4% YoY) หลังจากเราปรับสมมติฐานอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นจาก 90% เป็น 97.5% สำหรับโรงงาน และจาก 85% เป็น 91.2% สำหรับคลังสินค้า ส่งผลให้เราคาดว่า DPU ปี FY2569 จะอยู่ที่ 0.81 บาท (อัตราผลตอบแทน 6.7%)
ความเสี่ยงและความกังวล แม้ว่าประเด็นอัตราภาษีนำเข้าสหรัฐฯ จะมีความชัดเจนมากขึ้น แต่ยังคงมีความไม่แน่นอนเกี่ยวกับผลกระทบของอัตราภาษีนำเข้าสินค้าที่เข้าข่ายสวมสิทธิ์ที่ 40% ว่าจะทำให้ FDI จากจีนลดลงหรือไม่ อย่างไรก็ตาม เรามองว่าผลกระทบต่อ FTREIT ในระยะสั้นมีจำกัด เนื่องจากลูกค้าของกองทรัสต์ฯ มีการส่งออกไปยังตลาดสหรัฐฯ ค่อนข้างจำกัด แต่หากเงื่อนไขไม่ดีอาจสร้าง sentiment เชิงลบต่อ FTREIT ได้
Firing on all cylinders
FTREIT’s 1QFY26 core profit of Bt764mn (+11.3% YoY, +11.8% QoQ) beat INVX forecast by 5.7% on higher rental income. Total occupancy rate reached 93.7%, backed by demand from the electronics and EV sectors. In response, we raise our occupancy assumptions, which leads to a 3.7% upgrade of our FY2026F core profit forecast to Bt2.9bn (+5.4% YoY). FY2026 DPU is projected at Bt0.81, offering a 6.7% yield. We maintain OUTPERFORM, upping end-FY2026F DDM-based TP to Bt14 from Bt12.6 to reflect the earnings upgrade (5.6% WACC and 0.3% LTG).
Recap 1QFY26 (Oct-Dec 2025) results. FTREIT reported a net profit of Bt614mn, down 3% YoY and 45.1% QoQ. Excluding a non-cash loss of Bt150mn from investment valuation changes, core profit stood at Bt764mn, up 11.3% YoY and 11.8% QoQ. This beat INVX by 5.7%, primarily due to higher-than-expected rental income. Consequently, 1QFY26 core profit accounts for 27% of our previous full-year estimate. Total revenue reached Bt1.1bn, increasing 9.2% YoY and 4.4% QoQ, driven by sustained high demand for factory and warehouse rentals. Costs were Bt83mn, decreasing 14.5% YoY and 41.5% QoQ; the QoQ decline was due to seasonal factors, as 4Q typically has a higher base. FTREIT announced a DPU of Bt0.1945 (1.6% yield), with XD on Feb 26.
Positive tone at the meeting. FTREIT held an analyst briefing yesterday. The overall tone remains positive as the business continues to benefit from the ongoing relocation of production bases to Thailand, which is powering demand for factory and warehouse rentals. Occupancy rate in 1QFY26 stood at 93.7%, with demand driven by the electronics (PCB and computer components), automotive (EV and parts), and logistics sectors. For factories, the occupancy rate reached a high of 96.9% due to limited new supply, allowing for rental rate increases of 2.5-3% (Bt5-10/sqm). Warehouse occupancy rate was 91.3%; despite new supply in Bang Phli, Wang Noi, and the EEC, absorption remains healthy, though intense competition limited rental growth to 0.5-1.5%. The company targets new asset acquisitions of Bt1.0-1.5bn in FY2026, with transactions expected in 4QFY26. Funding options include loans or capital increases depending on market conditions and the trust’s unit price, as current debt levels still allow for additional borrowing.
Revised our FY2026F forecast up. Since 1QFY26 performance exceeded our estimate, we raise our FY2026F core profit forecast by 3.7% to Bt2.9bn (+5.4% YoY) on a lift in our occupancy rate assumptions to 97.5% from 90% for factories and to 91.2% from 85% for warehouses. This gives an estimated 2026F DPU of Bt0.81 (6.7% yield).
Risks and concerns. Although the US tariff rate is clearer, there is still uncertainty over whether the transshipment rate of 40% will reduce FDI from China. Though we see limited near-term impact on FTREIT, as its clients have limited exposure to the US market, unfavorable terms would be sentimentally negative.
Download PDF Click > FTREIT260219_E.pdf
