เราคาดว่า FTREIT จะรายงานกำไรปกติ 3QFY69 (เม.ย.-มิ.ย. 2569) ที่ 768 ลบ. เพิ่มขึ้น 6.9% YoY แต่ทรงตัว QoQ โดยคาดว่า DPU จะอยู่ที่ 0.2 บาท/หน่วย (อัตราผลตอบแทน 1.6%) ทั้งนี้ ผลการดำเนินงานโดยรวมยังคงแข็งแกร่ง แม้อัตราการเช่าพื้นที่ในส่วนของคลังสินค้าจะลดลงชั่วคราว การลงทุนในทรัพย์สินใหม่ยังคงเป็นไปตามแผน โดยเราคาดว่าธุรกรรมจะแล้วเสร็จภายในปลายเดือน ก.ย. เรายังคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ FTREIT โดยให้ราคาเป้าหมายสิ้นปี FY2569 ซึ่งคำนวณด้วยวิธี DDM ที่ 14 บาท (WACC 5.6% และอัตราการเติบโตระยะยาว 0.3%) และยังคงเลือก FTREIT เป็นหนึ่งใน top picks ของกลุ่ม REIT และ IFF
คาดกำไร 3QFY69 (เม.ย.-มิ.ย. 2569) เติบโต YoY แต่ทรงตัว QoQ เราคาดว่า FTREIT จะรายงานกำไรปกติ 3QFY69 ที่ 768 ลบ. เพิ่มขึ้น 6.9% YoY แต่ค่อนข้างทรงตัว QoQ โดยคาดว่ารายได้ค่าเช่าจะอยู่ที่ 1.1 พันลบ. เพิ่มขึ้น 4.6% YoY แต่ยังคงทรงตัว QoQ นอกจากนี้ เราคาดว่ารายการค่าใช้จ่ายอื่นจะอยู่ในระดับทรงตัว QoQ ทั้งนี้เมื่ออิงกับตัวเลขประมาณการ 3QFY69 ของเรา กำไรปกติงวด 9MFY69 จะคิดเป็น 78% ของประมาณการทั้งปี ซึ่งถือว่าเป็นไปตามเป้า เราคาดว่า FTREIT จะประกาศจ่าย DPU ที่ 0.2 บาท/หน่วย (อัตราผลตอบแทน 1.6%) และจะประกาศผลประกอบการในวันที่ 7 ส.ค.
ความต้องการเช่ายังแข็งแกร่งแม้จะมีการสะดุดช่วงสั้นๆ ในส่วนของคลังสินค้า กลุ่มโรงงาน (41% ของพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวม) ยังคงแข็งแกร่ง โดยสามารถรักษาอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยไว้ได้ในระดับสูงที่ 97.5% (จาก 97.2% ในไตรมาสก่อนหน้า) และมีอัตราการต่อสัญญาเช่าสูงกว่า 95% เนื่องจากอุปทานมีจำกัด ทำให้สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้ 1.5%-3% สำหรับฝั่งคลังสินค้า อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยลดลงเล็กน้อยเป็นการชั่วคราวมาอยู่ที่ 88.5% (จาก 89.1% ในไตรมาสก่อนหน้า) เนื่องจากผู้เช่ารายใหญ่ที่เป็นผู้ให้บริการโลจิสติกส์ภายนอกหลายรายสิ้นสุดสัญญาในช่วงปลาย 3QFY69 อย่างไรก็ตาม ผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่าคาดว่าจะอยู่ในระดับต่ำ และมีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาทดแทนบางส่วนแล้ว เราจึงคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะปรับตัวดีขึ้น QoQ ใน 4QFY69 สำหรับการปรับขึ้นค่าเช่านั้น คาดว่าอัตราค่าเช่าคลังสินค้าจะปรับขึ้น 0.5%-1%
เข้าลงทุนในทรัพย์สินตามแผน FTREIT มีแผนเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมซึ่งคาดว่าจะเสร็จสิ้นภายในปลายเดือนก.ย. โดยอยู่ระหว่างรอการอนุมัติจากคณะกรรมการและที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น มูลค่าธุรกรรมจะไม่ต่ำกว่า 1.5 พันลบ. และจะเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ซึ่งประกอบด้วยโรงงานและคลังสินค้า โดยในเบื้องต้นการเข้าลงทุนครั้งนี้จะใช้เงินกู้ยืมทั้งหมด แม้ว่ากองทรัสต์อาจพิจารณาเพิ่มทุนในภายหลังเพื่อปรับโครงสร้างทางการเงิน ซึ่งจะเป็นอัพไซด์ต่อประมาณการของเรา เนื่องจากยังไม่ได้รวมไว้ในสมมติฐาน
คงประมาณการปี FY2569 กำไรปกติ 9MFY69 น่าจะเป็นไปตามที่เราคาดการณ์ไว้ ดังนั้นเราจึงคงประมาณการกำไรปกติสำหรับปี FY2569 ไว้ที่ 2.9 พันลบ. เพิ่มขึ้น 5.4% YoY ปัจจุบันเราคาดว่า DPU สำหรับปี FY2569 จะอยู่ที่ 0.81 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 6.6% เรายังคงมีมุมมองเชิงบวกต่อ FTREIT จากรายได้ที่มั่นคงและมีแนวโน้มเติบโต รวมถึงความต้องการเช่าพื้นที่ที่แข็งแกร่ง
ความเสี่ยงและความกังวล แนวโน้มเศรษฐกิจโลกยังคงมีความผันผวนท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงนโยบายภาษี ขณะที่ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์อาจส่งทำให้การลงทุนล่าช้าออกไปได้
3QFY26F: Growing YoY, but flat QoQ
We expect FTREIT to report a 3QFY26F (Apr-Jun 2026) core profit of Bt768mn, up 6.9% YoY but flat QoQ. DPU should be at Bt0.2/sh. (1.6% yield). Overall operations remain strong, but there will be a temporary drop in the occupancy rate for the warehouse segment. The asset injection is on track and we expect the transaction to be completed in late Sep. We maintain OUTPERFORM with an end-FY2026F DDM-based TP of Bt14 (5.6% WACC and 0.3% LTG). FTREIT is one of the top picks in the REITs & IFFs sector.
Expect 3QFY26F (Apr-Jun 2026) earnings to grow YoY but flat QoQ. We expect FTREIT to report 3QFY26F core earnings of Bt768mn, up 6.9% YoY but relatively flat QoQ. Rental income is expected to reach Bt1.1bn, rising 4.6% YoY but remaining flat QoQ. We also expect other cost items to be stable QoQ. Based on our 3QFY26F numbers, 9MFY26F core earnings will account for 78% of our full-year forecast which is on track. We expect the trust to announce a DPU of Bt0.2/sh. (1.6% yield). Results will be released on Aug 7.
Demand remains strong despite a short-term hiccup in warehouse. The factory segment (41% of total NLA) continues to be robust, maintaining a high average occupancy rate of 97.5% (from 97.2% in the previous quarter) and a renewal rate exceeding 95% due to limited supply, which allows for a 1.5%-3% rental rate increase. On the warehouse side, there will be a slight, temporary drop in average occupancy to 88.5% (from 89.1% in the previous quarter) because several large third-party logistics tenants ended their contracts late in 3QFY26. However, the impact on rental income is expected to be minimal, and new tenants have already been secured to fill some of these vacancies. We therefore expect a QoQ improvement in 4QFY26F. Regarding rental increases, warehouse rental rates are projected to rise by 0.5%-1%.
Asset injections are on track. FTREIT plans an asset acquisition expected to be completed by late Sep, pending board and EGM approvals. The transaction size will be no less than Bt1.5bn and will consist entirely of freehold assets, including factories and warehouses. The acquisition will initially be funded completely by debt, though the trust may consider raising equity later to restructure its financing. This would be an upside to our forecast as we have not factored this into our assumptions.
Maintain our FY2026F forecast. 9MFY26F core profit should be in line with our expectations. Hence, we maintain our FY2026F core profit forecast of Bt2.9bn, up 5.4% YoY. We now expect a DPU of Bt0.81 for FY2026, implying a 6.6% yield. We continue to like FTREIT due to its stable and rising income as well as strong rental demand for its properties.
Risks and concerns. The global economic outlook remains volatile amid shifting tax policies, while geopolitical instability could potentially delay investments.
Download PDF Click > FTREIT260720_E.pdf
