GVREIT – ยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดัน แต่ downside จำกัด

สรุปผลประกอบการ 3QFY68 และ 9MFY68 GVREIT รายงานกำไรสุทธิ 3QFY68 (เม.ย.-มิ.ย. 2568) ที่ 196 ลบ. เพิ่มขึ้น 16.8% YoY แต่ลดลง 2.1% QoQ เมื่อหักรายการพิเศษออก พบว่ากำไรปกติอยู่ที่ 178 ลบ. ลดลง 1.2% YoY และ 0.9% QoQ หลักๆ เป็นผลมาจากการสำรองจ่ายค่าซ่อมแซมอาคารจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว โดยใน 3QFY68 กองทรัสต์บันทึกค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับรายการนี้จำนวน 7 ลบ. และคาดว่าจะบันทึกอีก 13 ลบ. ใน 4QFY68 อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์จะกลับรายการค่าใช้จ่ายนี้เมื่อได้รับเงินชดเชยจากการประกันภัย รายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 281 ลบ. ลดลง 1%YoY แต่เพิ่มขึ้น 0.3% QoQ โดยการลดลง YoY หลักๆ เป็นผลมาจากรายได้ค่าเช่าที่ลดลงจากโครงการสาทร สแควร์ โดยรวมแล้ว กำไรปกติ 9MFY68 คิดเป็น 77% ของประมาณการทั้งปีของเรา ซึ่งเป็นไปตามคาด

อัพเดทผลการดำเนินงานของทรัพย์สินแต่ละโครงการ:

1) โครงการปาร์คเวนเชอร์ (อายุสัญญาคงเหลือ ~16 ปี) อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 96% ใน 3QFY68 ทรงตัว QoQ โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1,143 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 0.8% YoY แต่ลดลง 0.1% QoQ ทั้งนี้ใน 4QFY68 สัญญาเช่าพื้นที่ 21.9% ของพื้นที่ให้เช่าจะหมดอายุ จากสถิติการต่อสัญญาที่สูงกว่า 90% เราเชื่อว่ากองทรัสต์น่าจะสามารถต่อสัญญาเช่าพื้นที่ที่กำลังจะหมดอายุได้ทั้งหมด ขณะที่ทางกองทรัสต์ได้ให้ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับกรณีที่บริษัทในกลุ่มเฟรเซอร์ส (18% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด) จะย้ายไปยัง ONE Bangkok ว่าบริษัทที่เช่าพื้นที่ 10.2% จะยังอยู่ต่อ ส่วนอีก 7.8% กำลังพิจารณาต่อสัญญาเช่าออกไปอีก 6 เดือน ตั้งแต่เดือนธ.ค. 2568 ก่อนที่จะย้ายไปยัง ONE Bangkok ในที่สุด อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์ระบุว่าพื้นที่ 50% ของส่วนนี้มีผู้สนใจรอเช่าอยู่แล้ว

2) โครงการสาทร สแควร์ (อายุสัญญาคงเหลือ ~15 ปี) อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 84% ลดลงจาก 85% ในไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งนับเป็นการลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สอง เนื่องจากกองทรัสต์ไม่สามารถหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนได้เพียงพอ อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 909 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 0.8% YoY แต่ลดลง 0.1% QoQ ทั้งนี้ใน 4QFY68 พื้นที่ให้เช่า 3% จะหมดอายุสัญญา เนื่องจากอัตราการต่อสัญญาของโครงการนี้อยู่ที่ ~70% เราจึงคาดว่ากองทรัสต์อาจจะไม่สามารถต่อสัญญาเช่าพื้นที่ที่กำลังจะหมดอายุได้ทั้งหมด ดังนั้นเราคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะลดลง QoQ ใน 4QFY68 อย่างไรก็ตาม โครงการสาทร สแควร์ ไม่มีปัญหาเรื่องบริษัทในกลุ่มเฟรเซอร์สจะย้ายไป ONE Bangkok เหมือนกับโครงการปาร์คเวนเชอร์

ปรับสมมติฐาน ก่อนหน้านี้เราเคยตั้งสมมติฐานไว้ว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการปาร์คเวนเชอร์จะลดลงมาอยู่ที่ 83% ในปี FY2569 เนื่องจากเราคาดว่าบริษัทในกลุ่มเฟรเซอร์สทั้งหมดจะย้ายไปยัง ONE Bangkok อย่างไรก็ดี เมื่ออิงกับข้อมูลล่าสุด เราจึงปรับสมมติฐานอัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการปาร์คเวนเชอร์เพิ่มขึ้นเป็น 92% ขณะที่ยังคงสมมติฐานอัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการสาทร สแควร์ ไว้เช่นเดิมที่ 83% ในปี FY2569 ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการกำไรปี FY2569 เพิ่มขึ้น 4% เป็น 678 ลบ. (-4.3% YoY)

ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล การมีพื้นที่อาคารสำนักงานจาก ONE Bangkok และ Dusit Central Park เพิ่มเข้ามาจะส่งผลกระทบต่ออัตราการต่อสัญญาและความสามารถในการขึ้นค่าเช่าของทั้งสองโครงการ เราคาดว่าผลกระทบจากอุปทานใหม่นี้จะเริ่มทรงตัวในช่วงกลางปี 2569 ความเสี่ยง ESG ที่สำคัญ คือ ความปลอดภัยทางกายภาพของผู้เช่า

We keep our NEUTRAL rating with a new end-FY2026F DDM-based TP of Bt6.6 from Bt6.8 (6.2% WACC and no terminal value). Although we nudge up our FY2026F, rolling our valuation base to FY2026F lowers TP since this is a leasehold trust. Despite the lower move-out of companies under Fraser Group to ONE Bangkok than expected, the supply issue remains, with new supply from Dusit Central Park adding pressure. However, the decent yield of 11.7% in FY2026F and 8.3% IRR should help limit downside.

Recap of 3QFY25 and 9MFY25 operations. GVREIT reported 3QFY25 (Apr–Jun 2025) net profit of Bt196mn, up 16.8% YoY, but down 2.1% QoQ. Stripping out a one-time item, core profit was Bt178mn, slipping 1.2% YoY and 0.9% QoQ, reflecting a rise in costs related to advance payment to contractors to repair earthquake damage. In the quarter, the trust booked Bt7mn additional expenses for this item and expects to book another Bt13mn in 4QFY25F. However, these expenses will be reversed once it receives payment on its insurance claim. Rental income was Bt281mn, down 1% YoY on lower rental income at Sathorn Square, but up 0.3% QoQ. Overall, 9MFY25 core profit is 77% of our full-year forecast, which is on track.

Performance update for each asset:

1) Park Ventures (~16 years left). Average occupancy rate was 96% in 3QFY25, stable QoQ. Average rental rate was Bt1,143/sqm/mth, up 0.8% YoY, but down 0.1% QoQ. In 4QFY25, 21.9% of its leasable area will expire. Backed by a history of a high renewal rate of over 90%, we expect it to renew all of the expiring area. It has given more information on the move to ONE Bangkok of companies under Frasers Group, which take 18% of total leasable area. The REIT manager said that at this point, 10.2% of leasable area will stay, with 7.8% considering a six-month extension of their lease from Dec 2025, but this latter area will eventually move to ONE Bangkok. The trust noted, however, that there is a waiting list for 50% of this area.

2) Sathorn Square (~15 years left). Average occupancy rate was 84%, slipping from 85% last quarter, the second quarter of a QoQ drop in occupancy rate. Behind this is the difficulty in finding replacement tenants. Average rental rate was Bt909/sqm/mth, up 0.8% YoY, but down 0.1% QoQ. In 4QFY25, contracts for 3% of leasable area will expire. Since the renewal rate for this project is at ~70%, we do not expect it to be able to renew all of the expiring leases. We therefore expect its occupancy rate to drop QoQ in 4QFY25F. Unlike Park Ventures, Sathorn Square has no issue about companies within Frasers Group moving to ONE Bangkok.

Fine-tuning assumptions. We previously assumed the Park Venture occupancy rate would drop to 83% in FY2026F on the move of all companies under Frasers Group to ONE Bangkok. Based on the latest information, we have raised occupancy rate to 92%. We keep assumptions for Sathorn Square unchanged at 83% in FY2026F. We therefore nudge up our FY2026F by 4% to Bt678mn (-4.3% YoY).

Risks and concerns. The increase in office supply at ONE Bangkok and Dusit Central Park will pressure renewal rate and ability to raise rental rate for both buildings. We expect the new supply impact to stabilize in mid-2026. Key ESG risk is physical safety of tenants.

Download PDF Click > GVREIT250912_E.pdf