แม้ว่าจะมีความไม่แน่นอนเกี่ยวกับภาษีนำเข้าสหรัฐฯ ในไตรมาสนี้ แต่เราคาดว่า FTREIT จะรายงานกำไรปกติ 3QFY68 (เม.ย.- มิ.ย. 2568) ที่ 710 ลบ. เพิ่มขึ้น 7.1% YoY และ 1.2% QoQ ซึ่งถือว่าแข็งแกร่ง เนื่องจากตอนนี้ประเด็นภาษีนำเข้าสหรัฐฯ มีความชัดเจนมากขึ้น เราจึงคาดว่าราคาหน่วยทรัสต์จะเริ่มฟื้นตัว นับตั้งแต่วันที่ทรัมป์ประกาศมาตรการภาษีตอบโต้ครั้งแรก ราคาหน่วยทรัสต์ FTREIT ปรับตัวลดลงมาแล้ว 7% เทียบกับกลุ่มที่ลดลง 4% เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ FTREIT โดยปรับราคาเป้าหมายสิ้นปี FY2568 อ้างอิงวิธี DDM ใหม่จาก 12.5 บาท เป็น 12.6 บาท (WACC 5.7% และการเติบโตระยะยาว 0.3%) เพื่อสะท้อนมูลค่าการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ เราใช้สมมติฐาน terminal value เนื่องจากพื้นที่ให้เช่า 72% เป็นพื้นที่ประเภทถือกรรมสิทธิ์
ปัจจัยกระตุ้น#1: คาดกำไรปกติ 3QFY68 ยังเติบโต YoY และ QoQ เราคาดว่า FTREIT จะรายงานกำไรปกติ 3QFY68 ที่ 710 ลบ. เพิ่มขึ้น 7.1% YoY และ 1.2% QoQ นับถึงปัจจุบัน FTREIT ยังไม่เห็นผลกระทบเชิงลบใดๆ จากความไม่แน่นอนของภาษีการค้า ในทางกลับกัน กองทรัสต์กลับพบว่าความต้องการเช่าพื้นที่โรงงานและคลังสินค้าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เราคาดว่าอัตราการเช่าโดยรวมจะอยู่ที่ 91% จาก 90% ในไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่คาดว่าอัตราค่าเช่าจะอยู่ในระดับทรงตัว QoQ ดังนั้นเราจึงคาดว่ารายได้ค่าเช่าจะอยู่ที่ 1.1 พันลบ. เพิ่มขึ้น 8.8% YoY และ 1.4% QoQ โดยการเติบโตทั้ง YoY และ QoQ หลักๆ ได้แรงหนุนจากความต้องการโรงงานและคลังสินค้าที่เพิ่มขึ้น รายการค่าใช้จ่ายอื่นๆ น่าจะอยู่ในระดับที่ค่อนข้างทรงตัว YoY และ QoQ ทั้งนี้เมื่ออิงกับตัวเลขกำไรปกติ 3QFY68 ที่เราประเมินได้ กำไรปกติ 9QFY68 จะคิดเป็น 76% ของประมาณการกำไรปกติทั้งปีของเรา เราคาดว่า FTREIT จะประกาศจ่ายเงินปันผล 0.188 บาท/หน่วย (อัตราผลตอบแทน 2%) โดยจะประกาศผลประกอบการในวันที่ 13 ส.ค.
ปัจจัยกระตุ้น# 2: ประเด็น overhang หมดไป เนื่องจากสหรัฐฯ ประกาศเก็บภาษีนำเข้าสินค้าจากประเทศไทยที่อัตรา 19% ซึ่งใกล้เคียงกับประเทศคู่แข่ง เราจึงเชื่อว่าประเด็น overhang น่าจะหมดไป จากการพูดคุยกับผู้จัดการกองทรัสต์ พบว่ารายได้ 3.4% ของลูกค้ามาจากตลาดสหรัฐฯ ดังนั้นอัตราภาษีใหม่น่าจะยังคงมีผลกระทบที่ค่อนข้างจำกัดต่อลูกค้าเดิมของกองทรัสต์ ซึ่งก็สะท้อนให้เห็นจากอัตราการต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ที่กำลังจะหมดอายุซึ่งยังอยู่ในระดับสูง
ปัจจัยกระตุ้น# 3: จะลงทุนในทรัพย์สินประเภทถือกรรสิทธิ์เพิ่ม FTREIT จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมเพิ่มเติมสูงสุดไม่เกิน 1.9 พันลบ. การลงทุนในทรัพย์สินประเภทถือกรรมสิทธิ์ครั้งนี้จะประกอบด้วยโรงงานและคลังสินค้า ซึ่งจะทำให้พื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้น ~5% โดยกองทรัสต์จะใช้เงินทุนทั้งหมดจากการออกหุ้นกู้ เราคาดว่าต้นทุนทางการเงินจะอยู่ที่ 3.2% ตามข้อมูลจาก FTREIT ธุรกรรมนี้จะเสร็จสิ้นในวันที่ 1 ก.ย. 2568 ดังนั้นเราจึงปรับประมาณการกำไรปี FY2568 ของ FTREIT เพิ่มขึ้น 0.2% เป็น 2.7 พันลบ. (+6.3% YoY) หลังจากรวมทรัพย์สินใหม่เข้ามาในประมาณการของเรา นอกจากนี้เรายังปรับประมาณการกำไรปี FY2569 เพิ่มขึ้น 2% เป็น 2.8 พันลบ. (+3.8% YoY) ด้วย สำหรับ DPU เราคงประมาณการปี FY2568 ไว้ที่ 0.76 บาท/หน่วย เนื่องจากจะมีการรับรู้รายได้จากทรัพย์สินใหม่เพียง 1 เดือน แต่ปรับประมาณการ DPU ปี FY2569 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 0.78 บาท/หน่วย
กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ เราเชื่อว่าราคาหน่วยทรัสต์ FTREIT จะฟื้นตัวหลังจากประเด็นอัตราภาษีนำเข้าสหรัฐฯ มีความชัดเจนมากขึ้น โดยนับตั้งแต่วันที่ทรัมป์ประกาศมาตรการภาษีตอบโต้ครั้งแรก ราคาหน่วยทรัสต์ปรับตัวลดลงมาแล้ว 7% เทียบกับกลุ่มที่ปรับตัวลดลง 4%
ความเสี่ยงและความกังวล เนื่องจากประเด็นภาษีนำเข้าสหรัฐฯ มีความชัดเจนมากขึ้น เราจึงเชื่อว่าความเสี่ยงหลักจะกลับมาอยู่ที่ปัจจัยเศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจโลกที่อ่อนแอจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มคลังสินค้าเป็นหลัก
Despite the uncertainty over tariffs in the quarter, we expect FTREIT to report 3QFY25F (Apr–Jun 2025) core profit of Bt710mn, up 7.1% YoY and 1.2% QoQ. This is considered solid. With the tariffs now set, we expect share price to start to recover. Since Trump first announced the tariffs, its share price has fallen by 7% vs 4% for the sector. We maintain OUTPERFORM with a new end-FY2025F DDM-based TP of Bt12.6 from Bt12.5 (5.7% WACC and 0.3% LTG) to reflect the value of a new asset. We assume terminal value, as 72% of its leasable area is freehold.
Catalyst #1: 3QFY25F growing YoY and QoQ. We expect FTREIT to report 3QFY25F core profit of Bt710mn, up 7.1% YoY and 1.2% QoQ. So far, the trust has not seen any negative impact from the uncertainty over tariffs and in fact has seen rising demand for factory and warehouse rentals. We expect overall occupancy rate of 91% from 90% in the prior quarter with a stable rental rate QoQ. Hence, rental income is expected to be Bt1.1bn, up 8.8% YoY and 1.4% QoQ, with both YoY and QoQ growth driven by increasing factory and warehouse demand. Other cost items should be relatively stable YoY and QoQ. Based on our 3QFY25F numbers, 9MFY25F core profit will account for 76% of our full-year forecast. We expect the trust to announce a DPU of Bt0.188 (2% yield). Results will be released on Aug 13.
Catalyst #2: Key overhang removed. Since Thailand has been assigned a tariff rate of 19%, very close to regional peers, we see the overhang as cleared. A discussion with the REIT manager revealed that only 3.4% of its clients’ revenue is exposed to the US market, meaning the new tariff rate will have little impact on existing clients. It is also still seeing high renewal rates on expiring areas.
Catalyst #3: Will acquire more freehold assets. FTREIT will invest up to Bt1.9bn in additional industrial properties. This freehold acquisition will be both factories and warehouses and will increase leasable area by ~5%. The transaction will be fully financed through the issuance of debentures, with funding cost estimated at 3.2%. It expects the transaction to be completed by Sep 1, 2025. On the basis of the new assets, we revised up our FY2025F earnings by 0.2% to Bt2.7bn (+6.3% YoY). We also revised up 2026F earnings by 2% to Bt2.8bn (+3.8% YoY). For the DPU, we keep our FY2025F forecast at Bt0.76 as the new assets will contribute just one month, but did raise our FY2026F DPU to Bt0.79 from Bt0.78.
Action & recommendation. We believe its share price is poised to rebound after the tariffs have been set. Since Trump announced his tariffs, share price has fallen by 7% vs 4% for the sector.
Risks and concerns. Now that the tariffs are clear, the key risk returns to the global economic picture. A weak global economy will primarily hit the warehouse segment.
Download PDF Click > FTREIT_HighConviction250804_E.pdf
