LHSC – 2Q26F: คาดกำไรเติบโต YoY แต่ลดลง QoQ

คาดกำไร 2Q26F ลดลงชั่วคราว QoQ เราคาดว่า LHSC จะรายงานกำไรปกติ 2Q26F ที่ 330 ลบ. เพิ่มขึ้น 11% YoY แต่ลดลง 1.1% QoQ โดยการเติบโต YoY จะได้รับแรงหนุนจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งของศูนย์การค้าทั้งในกรุงเทพฯ และพัทยา ขณะที่การลดลง QoQ น่าจะเป็นผลมาจากอัตราการเช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าที่ปรับตัวลดลงชั่วคราว รวมถึงปัจจัยฤดูกาล เราประเมินรายได้ค่าเช่าได้ที่ 690 ลบ. เพิ่มขึ้น 4.8% YoY แต่ลดลง 1.7% QoQ ขณะที่คาดว่าค่าใช้จ่าย SG&A จะอยู่ที่ 130 ลบ. เพิ่มขึ้น 2.8% YoY แต่ลดลง 3.1% QoQ โดยการลดลง QoQ หลักๆ น่าจะเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงของค่าใช้จ่ายการตลาด ทั้งนี้เมื่ออิงกับตัวเลข 2Q26F ที่เราประเมินได้ กำไรปกติงวด 1H26F จะคิดเป็น 51.5% ของประมาณการกำไรทั้งปีของเรา LHSC จะประกาศผลประกอบการในวันที่ 14 ส.ค. เราคาดว่า DPU สำหรับผลการดำเนินงานเดือน พ.ค.-มิ.ย. จะอยู่ที่ 0.2 บาท (อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 1.3%) ทั้งนี้ LHSC จ่ายเงินปันผลทุก 2 เดือน

อัปเดตการดำเนินงาน ใน 2Q26 เราคาดว่าทั้งอัตราการเช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าของ เทอร์มินอล 21 อโศก จะปรับตัวลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากมีพื้นที่บางส่วนปิดปรับปรุง ซึ่งจะแล้วเสร็จในเดือนต.ค.  นอกจากนี้ ยังมีช่วงเวลาสั้นๆ ที่พื้นที่ว่างหลังจากผู้เช่ารายใหญ่ย้ายออกก่อนที่ผู้เช่ารายใหม่จะย้ายเข้ามา อย่างไรก็ตาม การดำเนินงานปกติยังคงแข็งแกร่ง เราคาดว่าจำนวนผู้ใช้บริการจะเพิ่มขึ้น 3-4% อัตราการต่อสัญญาเช่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 80-90% และอัตราการปรับขึ้นค่าเช่าจะอยู่ที่ 3-5% สำหรับ เทอร์มินอล 21 พัทยา เราคาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่จะปรับตัวลดลงชั่วคราว QoQ เช่นกัน เนื่องจากกองทรัสต์กำลังเตรียมพื้นที่ขนาดใหญ่สำหรับผู้เช่ารายใหม่ การดำเนินงานปกติน่าจะยังคงแข็งแกร่งเช่นเดียวกับ เทอร์มินอล 21 อโศก โดยคาดว่าจำนวนผู้เใช้บริการจะเพิ่มขึ้น 5-7% และอัตราการปรับขึ้นค่าเช่าจะสูงกว่า 5% ขณะที่ใน 3Q26 เราคาดว่าทั้งเทอร์มินอล 21 อโศก และเทอร์มินอล 21 พัทยา จะมีอัตราการเช่าพื้นที่สูงขึ้น

คงประมาณการปี 2026F แต่เห็นอัพไซด์เล็กน้อย เราคงประมาณการกำไรปกติปี 2026F ไว้ที่ 1.3 พันลบ. เพิ่มขึ้น 7.6% YoY และคงประมาณการ DPU ปี 2026F ไว้ที่ 1.2 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 7.7% อย่างไรก็ตาม เรามองเห็นอัพไซด์หากกำไร 2Q26F ออกมาตามที่เราคาดการณ์ เนื่องจากเราคาดว่าผลประกอบการจะแข็งแกร่งขึ้นใน 2H26F เราจะทบทวนสมมติฐานอีกครั้งหลังประกาศผลประกอบการ 2Q26 เรายังคงชื่นชอบ LHSC จากโครงสร้างรายได้ค่าเช่าที่มีความแข็งแกร่งและทนทานต่อความผันผวน โดยมีสัดส่วนค่าเช่าคงที่ 84% สำหรับเทอร์มินอล 21 อโศก และ 70% สำหรับเทอร์มินอล 21 พัทยา ซึ่งจะช่วยลดความผันผวนของผลประกอบการ

ความเสี่ยงและความกังวล ความเสี่ยงเกี่ยวกับการต่อสัญญาพื้นที่เช่าที่กำลังจะหมดอายุ อุปทานพื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่สูงขึ้นในกรุงเทพฯ และพัทยา รวมถึงความเสี่ยงด้านการกระจุกตัว เนื่องจาก LHSC มีทรัพย์สินเพียง 2 โครงการ นอกจากนี้ ราคาน้ำมันที่ปรับสูงขึ้นและจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ลดลงอาจส่งผลกระทบต่อจำนวนผู้ใช้บริการของศูนย์การค้า ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ คือ ความปลอดภัยของผู้ใช้บริการ (S)

2Q26F: Growing YoY, but falling QoQ

We expect LHSC to report a 2Q26F core profit of Bt330mn, up 11% YoY but down 1.1% QoQ. The YoY growth comes from strong mall operations, while the QoQ drop is due to a temporary decline in the occupancy rate. We keep our 2026F core profit forecast at Bt1.3bn (+7.6% YoY) with a DPU of Bt1.2. However, we see potential upside and will review our estimates after the 2Q26F results are out. We maintain an OUTPERFORM rating and keep the stock as our top pick in the sector with an end-2026F DDM-based TP of Bt16.5 (5.7% WACC and no terminal value).

Expect a temporary drop QoQ in 2Q26F. We expect LHSC to report a 2Q26F core profit of Bt330mn, up 11% YoY but down 1.1% QoQ. The YoY growth would be driven by strong mall operations in both Bangkok and Pattaya, while the QoQ drop should be due to a temporary decline in occupancy and rental rates, as well as seasonal factors. We estimate rental income of Bt690mn, up 4.8% YoY but down 1.7% QoQ. SG&A is expected to be Bt130mn, up 2.8% YoY, but down 3.1% QoQ. The QoQ drop should be mainly due to changes in marketing expenses. Based on our 2Q26F estimates, the 1H26F core profit would account for 51.5% of our full-year forecast. Results will be released on Aug 14. We expect its DPU for May-Jun operations to be Bt0.2/sh. (1.3% yield). Note that LHSC pays a dividend every two months.

Operational updates. In 2Q26, we expect both the occupancy rate and rental rate for Terminal 21 Asok to drop from the previous quarter. This would be due to some areas closing for renovation, which will finish in October. There was also a short period of empty space after a major tenant moved out before a new tenant moved in. However, underlying operations remain strong. We expect traffic to grow by 3-4%, the renewal rate to stay high at 80-90%, and rent reversion to be 3-5%. For Terminal 21 Pattaya, we also expect a temporary QoQ drop in occupancy because the trust is preparing a large space for new tenants. Similar to Terminal 21 Asok, its underlying operations should remain solid. Traffic should grow by 5-7%, and rent reversion would be over 5%. In 3Q26, we expect both Asok and Pattaya to see higher occupancy rates.

Maintain our 2026F forecast, but seeing small upside. We maintain our 2026F core profit forecast of Bt1.3bn, up 7.6% YoY. We also keep our 2026F DPU estimate at Bt1.2/sh., implying an 7.7% yield. However, we see potential upside if our 2Q26F numbers are correct, as we expect stronger earnings in 2H26F. We will review our assumptions after the 2Q26 results announcement. We continue to like LHSC due to its resilient rental structure, with 84% fixed rent for Asok and 70% for Pattaya. This would help smooth out its earnings.

Risks and concerns. Risk of non-renewal of expiring area, rising new supply in Bangkok and Pattaya as well as concentration risk as the trust has only two assets. Additionally, rising fuel price and fewer international tourists could hit mall traffic. Key ESG risk is visitor safety (S).

Download EN version click >> LHSC260804_E.pdf