MINT เดินหน้าจัดตั้งกอง REIT โรงแรมตามแผนใน 2H69 โดยจะนำเงินที่ได้ส่วนใหญ่ไปชำระหนี้เพื่อลดภาระหนี้และดอกเบี้ย และส่วนที่เหลือจะนำไปใช้ขยายธุรกิจแบบ asset-light MINT ยืนยันเป้าหมายระยะ 3 ปี (จนถึงปี 2571) ที่จะสร้างการเติบโตของรายได้ระดับ high single-digit และการเติบโตของกำไรสุทธิ 15-20% ต่อปี เรายังคงมุมมองเชิงบวกต่อ MINT จากราคาหุ้นที่ยังปรับตัวขึ้นช้ากว่ากลุ่ม กำไรที่กำลังจะผ่านจุดต่ำสุดใน 1Q69 ก่อนจะทำระดับสูงสุดใน 2Q69 และงบดุลที่จะแข็งแกร่งขึ้นจากการจัดตั้งกอง REIT นอกจากนี้ โครงการซื้อหุ้นคืนยังจะช่วยรองรับราคาหุ้นได้ เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ MINT ด้วยราคาเป้าหมายสิ้นปี 2569 อ้างอิงวิธี DCF ที่ 36 บาท
การจัดตั้งกอง REIT มีความชัดเจนมากขึ้น โดยคาดว่าจะจัดตั้งได้ใน 2H69 MINT อยู่ระหว่างดำเนินการจัดตั้งกอง REIT และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ (SGX) ใน 2H69 ซึ่งถือเป็นปลดล็อกมูลค่าสินทรัพย์และเสริมความแข็งแกร่งให้กับงบดุลผ่านการลดภาระหนี้ โดยตั้งเป้าขนาดกอง REIT ไว้ที่ประมาณ US$1 พันล้าน (ปรับลดลงจาก US$1.2 พันล้าน เพื่อให้กระบวนการรวดเร็วขึ้น) โดยในเบื้องต้นกอง REIT จะประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ 14 แห่ง (เทียบกับจำนวนโรงแรมที่ MINT เป็นเจ้าของและเช่าบริหารรวมทั้งหมด 420 แห่ง) แบ่งเป็น 12 แห่งในยุโรป และ 2 แห่งในประเทศไทย MINT จะยังคงถือหุ้นในสัดส่วน 49% และยังคงมีอำนาจควบคุม ซึ่งจะทำให้สามารถจัดทำงบการเงินรวมต่อไปได้ MINT คาดว่าอัตราผลตอบแทน (yield) ของ REIT จะอยู่ที่ประมาณ 6% โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้ส่วนใหญ่ไปชำระหนี้เพื่อลดภาระหนี้และดอกเบี้ย และบางส่วนจะใช้เพื่อการขยายธุรกิจแบบ asset-light ต่อไป MINT ตั้งเป้าอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนที่ 0.75–0.85 เท่า ภายในปี 2569 ลดลงจาก 0.86 เท่า ณ สิ้นปี 2568 ทั้งนี้ MINT ระบุว่าจะมีค่าใช้จ่ายครั้งเดียวที่เกี่ยวข้องกับการจัดตั้งกอง REIT อย่างไรก็ตาม ในแง่ของกำไรปกติ MINT คาดว่าจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากกำไรที่ลดลงจากการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT จะถูกชดเชยด้วยค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่ลดลงและการลงทุนใหม่ที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า
คงเป้าหมายระยะ 3 ปี (จนถึงปี 2571) การขยายพอร์ตโฟลิโอ: MINT ตั้งเป้ามีโรงแรมรวมประมาณ 850 แห่ง (จาก 636 แห่งในปี 2568) และร้านอาหาร 4,150 สาขา (จาก 2,746 สาขาในปี 2568) บริษัทจะเน้นขยายธุรกิจแบบ asset-light คือการรับบริหารโรงแรม (เน้นในภูมิภาคเอเชีย ตะวันออกกลาง และแอฟริกา) และการขยายสาขาแฟรนไชส์ร้านอาหาร (เน้นในอินโดนีเซียและอินเดีย) นอกจากนี้ MINTยังเน้นการขยาย Branded Residences ทั้งโครงการที่ลงทุนเองและโครงการที่เป็นการให้สิทธิใช้ชื่อแบรนด์ (fee-based) เป้าหมายทางการเงิน: MINT ตั้งเป้ารายได้เติบโตในอัตรา high single-digit และกำไรสุทธิเติบโต 15-20% ต่อปี
อัพเดทการดำเนินงาน 1Q69 ยอดจองห้องพักล่วงหน้าใน 1Q69 บ่งชี้ถึง RevPAR ที่เติบโตอย่างแข็งแกร่ง YoY: โรงแรมในยุโรปที่ระดับ mid-single digit โรงแรมในประเทศไทยที่ระดับ mid-to-high single digit และโรงแรมในมัลดีฟส์ที่ระดับ mid-teen สำหรับธุรกิจร้านอาหาร ยอดขายสาขาเดิม (SSS) สำหรับการดำเนินงานในประเทศไทยปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับทรงตัว จาก -3.5% ใน 4Q68 เราคาดว่ากำไรปกติ 1Q69 ของ MINT จะเติบโต YoY แต่ลดลง QoQ เนื่องจากเป็นช่วงโลว์ซีซั่นของการท่องเที่ยวในยุโรป
คงคำแนะนำ OUTPERFORM เรายังคงมุมมองเชิงบวกต่อ MINT จาก: 1) ราคาหุ้นที่ยังปรับตัวขึ้นช้ากว่ากลุ่ม: ตั้งแต่ต้นปี 2569 จนถึงปัจจุบัน ราคาหุ้น MINT ปรับตัวขึ้นช้ากว่าหุ้นโรงแรมอื่นๆ โดยเพิ่มขึ้น 6% เทียบกับ ERW ที่เพิ่มขึ้น 29%, AWC ที่เพิ่มขึ้น 20%, CENTEL ที่เพิ่มขึ้น 7% และ SET ที่เพิ่มขึ้น 17% 2) การดำเนินงาน 1Q69 แม้ว่าจะเป็นโลว์ซีซั่นสำหรับโรงแรมในยุโรป แต่ก็ส่งสัญญาณว่าจะเป็นช่วงโลว์ซีซั่นที่แข็งแกร่งก่อนเข้าสู่ช่วง peak ใน 2Q69 3) ความชัดเจนเรื่องการจัดตั้งกอง REIT ซึ่งจะช่วยให้ฐานะการเงินแข็งแกร่งขึ้นและ 4) โครงการซื้อหุ้นคืน (3 ธ.ค. 2568 – 2 มิ.ย. 2569) เป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยรองรับราคาหุ้น ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2569 อ้างอิงวิธี DCF อยู่ที่ 36 บาท โดยอิงกับ WACC ที่ 7.0% และอัตราการเติบโตระยะยาวที่ 1.5%
ปัจจัยเสี่ยง 1) ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความต้องการเดินทาง และ 2) ต้นทุนที่สูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไร ปัจจัยเสี่ยงด้าน ESG คือ การบริหารจัดการก๊าซเรือนกระจก พลังงาน น้ำเสีย และขยะ ที่มีประสิทธิภาพ (E)
REIT setup gains clarity
MINT is on track to launch its hospitality REIT in 2H26. Proceeds will primarily fund debt repayment to reduce leverage and the interest burden, with the remainder supporting asset-light expansion. It reaffirms its three-year targets (through 2028) of high single-digit revenue growth and 15-20% annual net profit growth. We maintain a positive outlook, backed by MINT’s status as a price laggard, earnings bottoming in 1Q26 ahead of a 2Q26 peak, and a stronger balance sheet after the REIT setup. Its share repurchase program also provides strong downside support. We rate OUTPERFROM with an end-2026 DCF TP of Bt36.
Clarity on hospitality REIT expected in 2H26. MINT is on track to launch its hospitality REIT on the SGX in 2H26, a strategic move to unlock asset value and strengthen its balance sheet through deleveraging. Targeting a size of ~US$1bn—down from US$1.2bn to ensure timely execution—the REIT will initially comprise 14 properties (of 420 total owned and leased hotels): 12 in Europe and two in Thailand. MINT intends to keep a 49% stake and retain operational control, allowing for continued financial consolidation. Yield is anticipated at ~6%. The proceeds will primarily be used for debt repayment to reduce leverage and its interest burden, with some allocated to further asset-light expansion. MINT targets net debt to equity of 0.75x–0.85x by end-2026, down from 0.86x at end-2025. It noted that there will be one-time expenses related to the REIT setup; however, in terms of core profit, it expects growth to continue as the loss of income on the portion divested to the REIT will be offset by declining interest expenses and new investments with higher returns.
Unchanged 3-year target (through 2028). Portfolio expansion: MINT aims to reach ~850 hotels (up from 636 in 2025) and 4,150 restaurant outlets (up from 2,746 in 2025). Its focus is on asset-light expansion, specifically hotel management contracts (in Asia, the Middle East, and Africa) and restaurant franchise expansion (in Indonesia and India). Additionally, it is expanding branded residences, both self-invested and fee-based projects. Financial targets: MINT targets revenue growth in the high single-digit range and net profit growth of 15-20% per annum.
1Q26 operational update. Forward bookings in 1Q26 suggest strong YoY growth in RevPAR: Europe in mid single digits, Thailand in mid to high single digits and Maldives in the mid-teens. For the food business, SSS for Thailand operations have improved to be flat from -3.5% in 4Q25. We expect 1Q26 core profit to grow YoY but fall QoQ due to a lower tourism season in Europe.
OUTPERFORM maintained. We maintain our positive outlook on MINT. 1) It is a price laggard: YTD, MINT’s share price has lagged other hoteliers, rising 6% against ERW’s 29%, AWC’s 20%, CENTEL’s 7%, and the SET’s 17%. 2) 1Q26 operations signal a strong low season for hotel operations in Europe ahead of the 2Q26 peak. 3) It is close to finalizing the setup of an REIT, which will strengthen its financial position. 4) Its share repurchase program (Dec 3, 2025–Jun 2, 2026) is a support for share price. End-2026 DCF TP is Bt36, based on a WACC of 7.0% and LT growth of 1.5%.
Risks. 1) Economic slowdown derailing travel demand and 2) cost inflation damaging profitability. We see ESG risk as effective environmental management of greenhouse gases, energy, wastewater, and waste (E).
Download EN version click >> MINT260223_E.pdf
