LHSC รายงานกำไรปกติ 1Q69 แข็งแกร่งที่ 333.8 ลบ. เพิ่มขึ้น 8.1% YoY และ 14.7% QoQ เป็นไปตามที่ INVX และตลาดคาด เราคาดว่ากำไรปกติ 2Q69 จะเติบโต YoY อย่างต่อเนื่อง โดยได้รับปัจจัยหนุนจากโครงสร้างรายได้ค่าเช่าที่แข็งแกร่งโดยเป็นอัตราคงที่ในสัดส่วน 70–84% เมื่อพิจารณาจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง เราจึงปรับประมาณการกำไรปกติปี 2569 เพิ่มขึ้น 5% เป็น 1.3 พันลบ. (+7.6% YoY) โดยคาดการณ์ DPU ที่ 1.2 บาท เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ LHSC และยังคงเลือกเป็น top pick ของกลุ่ม REIT และ IFF โดยปรับราคาเป้าหมายสิ้นปี 2569 อ้างอิงวิธี DDM ใหม่จาก 15 บาท เป็น 16.5 บาท (WACC 5.7% และไม่มี terminal value) เพื่อสะท้อนการปรับประมาณการกำไรเพิ่มขึ้น
กำไรปกติ 1Q69 ยังคงแข็งแกร่ง LHSC รายงานกำไรสุทธิ 1Q69 ที่ 306 ลบ. ลดลง 26.3% YoY แต่เพิ่มขึ้น 30.3% QoQ เมื่อตัดรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนจำนวน 27.8 ลบ. (รายการที่ไม่ใช่เงินสด) ออก กำไรปกติอยู่ที่ 333.8 ลบ. เติบโต 8.1% YoY และ 14.7% QoQ เป็นไปตามที่ INVX และตลาดคาด การเติบโต YoY หลักๆ ได้แรงหนุนจากรายได้ค่าเช่าที่แข็งแกร่ง ขณะที่การเติบโต QoQ หลักๆ เกิดจากค่าใช้จ่าย SG&A ที่ลดลงจากปัจจัยฤดูกาล เนื่องจากโดยปกติแล้วไตรมาส 4 เป็นช่วงที่มีการใช้งบการตลาดสูงที่สุด รายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 702.1 ลบ. เพิ่มขึ้น 4.1% YoY แต่ลดลง 0.2% QoQ การเติบโต YoY เป็นผลจากการจัดกิจกรรมตามเทศกาลในทุกศูนย์การค้าในไตรมาสดังกล่าว รวมถึงอัตราค่าเช่าและอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงขึ้น รวมถึงจำนวนผู้ใช้บริการที่เพิ่มขึ้น ส่วนการปรับตัวลดลงเล็กน้อย QoQ เป็นผลมาจากปัจจัยฤดูกาล ต้นทุนการเช่าอยู่ที่ 208.6 ลบ. เพิ่มขึ้น 2.1% YoY แต่ลดลง 10.2% QoQ ค่าใช้จ่าย SG&A อยู่ที่ 134.2 ลบ. เพิ่มขึ้น 3% YoY แต่ลดลง 11.6% QoQ โดยรวมแล้ว กำไรปกติ 1Q69 คิดเป็น 27.2% ของประมาณการกำไรเต็มปีเดิมของเรา ทั้งนี้ LHSC ได้ประกาศจ่าย DPU สำหรับผลการดำเนินงานเดือนม.ค.-ก.พ. แล้วที่ 0.2 บาท เราคาดว่าจะมีการประกาศ DPU สำหรับผลการดำเนินงานเดือน มี.ค.-เม.ย. ในเดือน มิ.ย.
ผลการดำเนินงานแข็งแกร่ง LHSC ลงทุนในศูนย์การค้า 2 แห่ง คือ เทอร์มินอล 21 อโศก และ เทอร์มินอล 21 พัทยา อัตราการเช่าพื้นที่ใน 1Q69 สำหรับอโศกอยู่ที่ 96% ค่อนข้างทรงตัว QoQ และพัทยาอยู่ที่ 99% (จาก 97% ใน 4Q68) ผู้จัดการกองทรัสต์ระบุว่าอัตราการต่อสัญญาเช่ายังคงสูงอยู่ที่ 80-90% สำหรับทั้งสองศูนย์การค้า และการปรับขึ้นอัตราค่าเช่ายังอยู่ในช่วง 3-5% ดังนั้นเราจึงเชื่อว่ากำไรปกติ 2Q69 น่าจะเติบโต YoY ต่อเนื่อง และทรงตัว QoQ
ปรับประมาณการปี 2569 เพิ่มขึ้น เมื่อพิจารณาจากผลประกอบการ 1Q69 เราเห็น upside ต่อประมาณการเดิมของเราจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งและโครงสร้างรายได้ค่าเช่าที่มีความมั่นคง โดยโครงสร้างค่าเช่าสำหรับ เทอร์มินอล 21 อโศก เป็นแบบคงที่ 84% และ เทอร์มินอล 21 พัทยา อยู่ที่ 70% ซึ่งจะช่วยจำกัดความผันผวนของรายได้ค่าเช่า เราปรับประมาณการกำไรปกติปี 2569 เพิ่มขึ้น 5% เป็น 1.3 พันลบ. (+7.6% YoY) หลังจากปรับสมมติฐานรายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 2.3% โดยปัจจุบันเราคาดการณ์ DPU ปี 2569 ที่ 1.2 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 8.3%
ความเสี่ยงและความกังวล ความเสี่ยงเกี่ยวกับการต่อสัญญาพื้นที่เช่าที่กำลังจะหมดอายุ อุปทานพื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่สูงขึ้นในกรุงเทพฯ และพัทยา รวมถึงความเสี่ยงด้านการกระจุกตัว เนื่องจาก LHSC มีทรัพย์สินเพียง 2 โครงการ นอกจากนี้ ราคาน้ำมันที่ปรับสูงขึ้นและจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติอาจส่งผลกระทบต่อจำนวนผู้ใช้บริการของศูนย์การค้า ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ คือ ความปลอดภัยของผู้ใช้บริการ (S)
1Q26: Strong results, nudge up forecast
LHSC reported strong 1Q26 core profit of Bt333.8mn, up 8.1% YoY and 14.7% QoQ, aligning with INVX and consensus expectations. We expect 2Q26F core earnings to continue growing YoY, thanks to its resilient rental structure with 70-84% of rentals carrying a fixed rate. Given strong operations, we nudge up our 2026F core profit by 5% to Bt1.3bn (+7.6% YoY) with a DPU of Bt1.2. We maintain OUTPERFORM and keep it as our top pick in the sector with a new end-2026F DDM-based TP of Bt16.5, up from Bt15, to reflect the earnings upgrade (5.7% WACC and no terminal value).
1Q26 core profit resilient. LHSC reported net profit of Bt306mn, down 26.3% YoY, but surging 30.3% QoQ. Stripping out a revaluation loss of Bt27.8mn (non-cash) gives core earnings of Bt333.8mn, up 8.1% YoY and 14.7% QoQ and aligning with INVX and consensus. The YoY growth was driven by strong rental income while the QoQ growth reflected seasonally lower SG&A (4Q is generally peak for marketing). Rental income was Bt702.1mn, up 4.1% YoY, but down 0.2% QoQ. The YoY growth was due to festivities held across all shopping malls in the quarter and higher rental and occupancy rates as well as higher foot traffic. The slip QoQ was seasonal. Cost of rentals was Bt208.6mn, up 2.1% YoY, but down 10.2% QoQ. SG&A was Bt134.2mn, up 3% YoY, but down 11.6% QoQ. 1Q26 core profit accounted for 27.2% of our previous full-year forecast. The trust announced an DPU for Jan-Feb operations of Bt0.2 and we expect the DPU for Mar-Apr operations to be announced in June.
Solid operating performance. LHSC has invested in two shopping malls, Terminal 21 Asok and Terminal 21 Pattaya. The occupancy rate for Asok in 1Q26 was 96%, relatively stable QoQ, and 99% for Pattaya (from 97% in 4Q25). The REIT manager reports that the renewal rate is still high at 80-90% for both malls and the rental rate increase is still in the range of 3-5%. We therefore believe 2Q26F core profit will show continued growth YoY and be stable QoQ.
Nudge up our 2026F forecast. Based on its 1Q26F results, we see upside to our previous forecast, thanks to its strong operating performance and its resilient rental structure. The rental structure for Terminal 21 Asok is 84% fixed with 70% fixed for Terminal 21 Pattaya. This limits volatility in rental income. We raise our 2026F core profit by 5% to Bt1.3bn (+7.6% YoY) after raising our rental income assumptions by 2.3%. We now expect a 2026F DPU of Bt1.2, implying 8.3% yield.
Risks and concerns.Risk of non-renewal of expiring area, rising new supply in Bangkok and Pattaya as well as concentration risk as the trust has only two assets. Additionally, rising fuel price and fewer international tourists could hit mall traffic. Key ESG risk is visitor safety (S).
Download PDF Click > LHSC260514_E.pdf
