ผลประกอบการ 1Q69 ของ SIRI ออกมาตามคาด โดยกำไรสุทธิอยู่ที่ 864 ลบ. (+6.2% YoY, -41.8% QoQ) อย่างไรก็ดี อัตรากำไรขั้นต้นลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 23 ไตรมาสที่ 24.5% จากการจัดโปรโมชั่นด้านราคาเชิงรุกและแคมเปญรับประกันผลตอบแทน ทั้งนี้ยอด presales YTD คิดเป็น 40% ของเป้าทั้งปี โดยได้รับแรงหนุนจากยอด presales คอนโดที่แข็งแกร่ง SIRI ได้ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การเปิดตัวโครงการใหม่โดยเน้นคอนโดมากขึ้น ขณะที่ยังคงเป้าเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวม 5.1 หมื่นลบ. เราปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2569 ลดลง 5% มาอยู่ที่ 4.18 พันลบ. (-7.2% YoY) หลังจากปรับสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้นทั้งปีลดลง โดยยังไม่รวมกำไรพิเศษที่อาจเกิดขึ้นจากการขายสินทรัพย์และธุรกรรมอื่นๆ เข้ามา เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ SIRI ด้วยราคาเป้าหมายปี 2569 ที่ 1.68 บาท (จาก 1.76 บาท) อ้างอิง PE ที่ 7.0 เท่า (+0.25SD จาก PE เฉลี่ย 18 ปี)
กำไรสุทธิ 1Q69 เป็นไปตามคาด SIRI รายงานกำไรสุทธิตามตลาดคาด โดยได้รับแรงกดดันจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลง กำไรสุทธิอยู่ที่ 864 ลบ. เพิ่มขึ้น 6.2% YoY แต่ลดลง 41.8% QoQ รายได้รวมอยู่ที่ 6.32 พันลบ. ลดลง 1.8% YoY และ 38% QoQ เพราะได้รับผลกระทบจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่อยู่อาศัยที่ลดลงทั้ง YoY และ QoQ ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นลดลงมาอยู่ที่ 24.5% ต่ำสุดในรอบ 23 ไตรมาส (นับตั้งแต่วิกฤตโควิด-19) โดยธุรกิจอสังหาเพื่อขายมีอัตรากำไรขั้นต้นที่ 25.5% เทียบกับ 30.1% ใน 1Q68 และ 34% ใน 4Q68 ซึ่งเป็นผลมาจากการจัดโปรโมชั่นด้านราคาเชิงรุกและแคมเปญรับประกันผลตอบแทน 3 ปี (7% ต่อปี) อย่างไรก็ดี ส่วนแบ่งกำไรจาก JV โดดเด่นที่ 275 ลบ. เพิ่มขึ้น 130% YoY และ 36% QoQ โดยได้รับการสนับสนุนจากการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งคอนโดและโครงการแนวราบ นอกจากนี้ในไตรมาสนี้ยังมีการบันทึกรายได้อื่นๆ จากการขายที่ดินให้กับกลุ่ม JV จำนวน 95 ลบ. ด้วย
ยอด presales YTD ได้แรงหนุนจากคอนโด SIRI บันทึกยอด presales YTD (ณ วันที่ 17 พ.ค. 2569) ที่ 1.61 หมื่นลบ. คิดเป็น 40% ของเป้า presales ทั้งปีที่ 4.1 หมื่นลบ. (ลดลง 2% YoY) สำหรับช่วง 2Q69TD ยอด presales ได้แรงหนุนจากคอนโด โดยเฉพาะโครงการ XT10 Ekkamai (JV) มูลค่า 6.4 พันลบ. ที่ขายได้ 30% ในช่วงเปิดตัวตามเป้า นอกจากนี้ SIRI ได้ปรับแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ โดยปรับแผนเปิดตัวคอนโดเพิ่มขึ้นจาก 2.6 หมื่นลบ. เป็น 3.0 หมื่นลบ. ขณะที่ปรับแผนเปิดตัวโครงการแนวราบลดลงจาก 2.5 หมื่นลบ. เป็น 2.1 หมื่นลบ. ส่งผลให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ยังคงเดิมที่ 5.1 หมื่นลบ. (ลดลง 2% YoY) การลดโครงการแนวราบสะท้อนถึงอุปสงค์ที่ชะลอตัวและการแข่งขันที่รุนแรง โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางถึงบนและลักชัวรี โครงการคอนโดใหม่ที่เพิ่มเข้ามาคือ The Monument สาทร มูลค่า 4 พันลบ. มีกำหนดเปิดตัวใน 3Q69 โครงการใหม่ใน 2Q69 มีมูลค่ารวม 1.34 หมื่นลบ. และคาดว่าจะทำจุดสูงสุดใน 4Q69 ที่ 2.32 หมื่นลบ.
ปรับประมาณการกำไรปี 2569 ลดลง 5% ปัจจุบัน SIRI มี backlog อยู่ที่ 2.6 หมื่นลบ. ประกอบด้วยโครงการของ SIRI เองจำนวน 1.93 หมื่นลบ. และจาก JV จำนวน 6.7 พันลบ. ในแง่ของการรับรู้รายได้ จะมีการรับรู้รายได้จำนวน 1.1 หมื่นลบ. ในปี 2569 ส่วนที่เหลือจะทยอยรับรู้ไปจนถึงปี 2572 เราคาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ใน 2Q69 จะปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย QoQ แต่ลดลง YoY ก่อนที่จะค่อยๆ ฟื้นตัวและทำจุดสูงสุดใน 4Q69 เรายังคงประมาณการรายได้ไว้ที่ 3.67 หมื่นลบ. (+12%) อย่างไรก็ตาม เราปรับสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้นปี 2569 ลดลงจาก 29.2% มาอยู่ที่ 28.1% เพื่อสะท้อนอัตรากำไรขั้นต้นที่อ่อนแอใน 1Q69 โดยเราคาดว่าในบางเซกเมนต์ เช่น โครงการแนวราบที่มีการจัดโปรโมชั่นด้านราคา จะฟื้นตัวได้ยาก ขณะที่เซกเมนต์คอนโดคาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นหลังจากส่งมอบ backlog ด้วยเหตุนี้ เราจึงปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 2569 ลดลง 5% มาอยู่ที่ 4.18 พันลบ. ลดลง 7.2% YoY โดยประมาณการกำไรสุทธิของเรายังไม่รวมกำไรพิเศษ 3 รายการ ได้แก่ 1) การบันทึกกำไรจากดีล The Standard อย่างต่อเนื่องที่ US$17 ล้าน ใน 2H69 2) กำไรจากการขายที่ดินให้ JV จำนวน 50 ลบ. ใน 2Q69 และ 3) กำไรจากกองทรัสต์ (PROSPECT REIT) จำนวน 100 ลบ.
ความเสี่ยงที่สำคัญ การบริหารกระแสเงินสด อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสูง และการบริหารสินค้าคงคลัง
ESG rating: ในปี 2568 SET ESG Ratings อยู่ที่ระดับ AAA ซึ่งเป็นระดับสูงสุดและสูงที่สุดเมื่อเทียบกับบริษัทในกลุ่มเดียวกัน
1Q26: Profit up YoY but down QoQ
SIRI’s 1Q26 earnings were in line with net profit of Bt864mn (+6.2% YoY, -41.8% QoQ), though gross margin fell to a 23-quarter low of 24.5% due to steep price cuts and guaranteed yield campaigns. YTD presales reached 40% of its full year target, driven by solid condo presales. SIRI shifted to more condo launches, with total new launch target unchanged at Bt51bn. We downgrade our 2026 net profit forecast by 5% to Bt4.18bn (-7.2% YoY) after lowering our full-year gross margin assumption; this excludes any extra gains from asset sales and transactions. We stay Outperform with a 2026 TP of Bt1.68 (from Bt1.76) on 7.0x PE, +0.25SD over 18-year PE.
1Q26’s earnings in line. SIRI reported net profit in line with expectations, pressured by a narrowing in gross margin. Net profit was Bt864mn, up 6.2% YoY but down 41.8% QoQ on total revenue of Bt6.32bn, down 1.8% YoY and 38% QoQ, driven by fewer residential transfers both YoY and QoQ. Gross margin came in at 24.5%, the lowest in 23 quarters (since COVID-19). Residential gross margin was 25.5% vs 30.1% in 1Q25 and 34% in 4Q25, a byproduct of sharp price cuts and a 3-year guaranteed yield campaign (7% annually). On the flip side, contribution from JVs was outstanding at Bt275mn, surging 130% YoY and 36% QoQ, supported by both condo and low-rise transfers. Net profit was also lifted by non-operating income of Bt95mn from land sales to JV groups.
YTD presales driven by condos. SIRI recorded YTD presales (as of May 17) of Bt1.61bn, representing 40% of its full-year presales target of Bt41bn (down 2% YoY). In 2QTD, presales were boosted by condos, particularly the Bt6.4bn XT 10 Ekkamai (JV), which achieved a launch take-up rate of 30%, meeting target. SIRI has adjusted its new project launch plan for this year, expanding the condo target from Bt26bn to Bt30bn, while scaling down low-rise projects to Bt21bn from Bt25bn. Total new launch value remains unchanged at Bt51bnn (down 2% YoY). The reduction in low-rise launches reflects softening and highly pressured demand in the segment, especially within the mid-to-high and luxury segments. The new condo added is the Bt4bn The Monument Sathorn, to be launched in 3Q26. New project launches in 2Q26 are valued at Bt13.36bn and are expected to peak in 4Q26 at Bt23.23bn.
Downgrade 2026 by 5%. SIRI currently has a backlog of Bt26bn, consisting of Bt19.3bn from its own projects and Bt6.7bn from JVs. Of this, Bt11bn will be recognized in 2026, with the remainder gradually booked through 2029. We expect 2Q26 transfers to improve slightly QoQ but decline YoY, before progressively recovering to peak in 4Q26. We maintain our revenue forecast at Bt36.7bn, (+12%) but have revised down our full-year gross margin assumption to 28.1% from 29.2% to fine-tune with the weak gross margin in 1Q26. We believe it will be difficult to recover in low-rise despite price promotions, while the condo segment is expected to improve upon backlog transfers. This change lowers our net profit forecast by 5% to Bt4.18bn, a 7.2% YoY decline. Note that our net profit forecast does not include three possible extra gains: 1) continued booking of gains from The Standard deal at US$17mn in 2H26, 2) Bt50mn gain from a JV land transaction in 2Q26, and 3) and Bt100mn gain from its REIT (PROSPECT REIT).
Key risks: Cash flow management, high gearing, and inventory management.
ESG rating: 2025 SET ESG ratings was AAA, the highest level and highest among peers
Download EN version click >> SIRI260521_E.pdf
