SIRI – 2Q26: กำไรสูงกว่าคาดจากรายได้อื่น

กำไรสุทธิ 2Q26 ของ SIRI ลดลง 17.2% YoY แต่เพิ่มขึ้น 16.3% QoQ และสูงกว่าตลาดคาด 7% จากรายได้อื่นที่สูงกว่าคาด SIRI รายงานรายได้ 2Q26 ที่ 6.99 พันลบ. ลดลง 17.8% YoY แต่เพิ่มขึ้น 10.6% QoQ รายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ลดลง 19% YoY แต่เพิ่มขึ้น 11% QoQ โดยได้รับแรงหนุนจากการส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียม ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 26% ทรงตัวเมื่อเทียบกับ 26.4% ใน 2Q25 แต่ปรับตัวดีขึ้นจาก 24.5% ใน 1Q26 จากการบันทึกรายได้ของโครงการใหม่ที่มีอัตรากำไรขั้นต้นดีขึ้น ค่าใช้จ่าย SG&A และค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยถูกควบคุมอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น อย่างไรก็ตามใน 2Q26 มีการบันทึกในส่วนของรายได้อื่นที่สูงกว่าคาดทั้งส่วนของการริบเงินจองที่สูงถึง 111 ลบ. และรายได้อื่นๆ รวมที่ 411 ลบ. ซึ่งรวมถึงการบันทึกส่วนกำไรจาก The Standard ที่ประมาณ 100 ลบ. ดังนั้นใน 1H26 SIRI จึงมีกำไรสุทธิรวมที่ 1.86 พันลบ. ลดลง 7.8% YoY

คาด presales ฟื้นตัวใน 3Q26 จากการเปิดโครงการใหม่ ใน 3Q26 SIRI มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 10 โครงการ มูลค่ารวม 1.82 หมื่นลบ. ซึ่งคิดเป็นมูลค่าการเปิดตัวรายไตรมาสสูงที่สุดของปี เทียบกับเป้าทั้งปีที่ 5.1 หมื่นลบ. ประกอบด้วยโครงการแนวราบ 7 โครงการ มูลค่า 1.37 หมื่นลบ. โครงการเด่น ได้แก่ บุราสิริ เวลล์ กรุงเทพกรีฑา (มูลค่าโครงการ 5.6 พันลบ.) และ เศรษฐสิริ รัตนาธิเบศร์ (มูลค่าโครงการ 3 พันลบ.) รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการ โครงการเด่น ได้แก่ เดอะ  โมนูเมนต์ สาทร (JV, มูลค่าโครงการ 4 พันลบ.) ณ วันที่ 16 ส.ค. 2026 ยอด presales อยู่ที่ 2.5 หมื่นลบ. คิดเป็น 56% ของเป้า presales ทั้งปีที่ 4.1 หมื่นลบ. (-2% YoY) เราคาดว่า SIRI จะทำ presales ได้ถึงเป้าที่บริษัทวางไว้ และอาจมีอัพไซด์เมื่อเทียบกับปีก่อนหากกระแสตอบรับต่อกลุ่มคอนโดดีกว่าคาด

ปรับลดประมาณการอัตรากำไรขั้นต้น ขณะที่ปรับเพิ่มประมาณการรายได้อื่น ปัจจุบัน SIRI มี backlog (รวม JV) รวมอยู่ที่ 2.6 หมื่นลบ. โดย 35% หรือประมาณ 9.2 พันลบ. มีกำหนดรับรู้รายได้ใน 2H26 ส่วนที่เหลือจะทยอยรับรู้จนถึงปี 2029 เนื่องจากรายได้ที่รับรู้ใน 2Q26 ต่ำกว่าคาดจากอุปสงค์ในตลาดระดับบนที่ชะลอตัว เราจึงปรับลดคาดการณ์รายได้ปี 2026 ลง 10% มาอยู่ที่ 3.26 หมื่นลบ. (ทรงตัว YoY) โดยมีรายได้ที่แน่นอนรองรับแล้ว 65% นอกจากนี้ เราได้ปรับสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้นลดลงจาก 28.1% มาอยู่ที่ 26.4% เพื่อสะท้อนอัตรากำไรของโครงการแนวราบที่ต่ำกว่าคาดใน 2Q26 แม้คาดว่าจะมีการฟื้นตัวใน 2H26 แต่ผลการดำเนินงานจะยังคงถูกกดดันจาก 1H26 ในทางกลับกัน เราได้ปรับเพิ่มคาดการณ์รายได้อื่นเพื่อสะท้อนถึง: 1) กำไรจากการขายที่ดินใน 3Q26 จำนวน 70 ลบ., 2) กำไรจากการขาย The Standard ใน 4Q26 ประมาณ 350 ลบ., และ 3) ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนใน PROSPECT REIT ใน 3Q26 ประมาณ 100 ลบ. ส่งผลให้ประมาณการกำไรสุทธิที่เราปรับใหม่อยู่ที่ 4.36 พันลบ. ลดลง 3.3% YoY และคิดเป็นการปรับลดลง 4% จากประมาณการเดิม โดยอาจมีอัพไซด์จากกำไรจากการขายที่ดินให้แก่ JV

ความเสี่ยงที่สำคัญ การบริหารกระแสเงินสด อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสูง และการบริหารสินค้าคงเหลือ ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: การลดการปล่อยก๊าซคาร์บอน, ความเปราะบางต่อการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (E), ความปลอดภัยและสวัสดิภาพในสถานที่ก่อสร้าง (S) SIRI ได้รับการจัดอันดับ SET ESG Ratings ปี 2025 ระดับ AAA ซึ่งเป็นระดับสูงสุด และสูงที่สุดเมื่อเทียบกับบริษัทอื่นในกลุ่มเดียวกัน

2Q26: Earnings above from other income

SIRI posted 2Q26 results with a net profit of Bt682mn (down 17.2% YoY but up 16.3% QoQ), beating consensus due to higher other income. Although 2026 revenue and gross margin forecasts were trimmed to Bt32.6bn and 26.4% on soft high-end demand, a 3Q26 presales recovery backed by Bt18.2bn in new launches and boosted other income support a revised 2026 net profit estimate of Bt4.36bn (-3.3% YoY), upside remains from JV land sales gains. We maintain an Outperform rating with a mid-2027 TP of Bt1.80/share (rolled forward from 2026 target of Bt1.68). SIRI announced a 1H26 DPS of Bt0.05 (XD August 27), yielding 3.3%.

SIR’s 2Q26 net profit is down 17.2% YoY but up 16.3% QoQ, beat consensus by 7% due to higher other income. SIRI reported 2Q26 revenue of Bt6.99bn, down 17.8% YoY but up 10.6% QoQ. Real estate transfer revenue fell 19% YoY but grew 11% QoQ, driven by condominium project deliveries. Meanwhile, gross margin stood at 26%, flat compared to 26.4% in 2Q25, but improved from 24.5% in 1Q26 due to the revenue recognition of new projects with higher gross margins. SG&A expenses and interest expenses were controlled more efficiently. However, in 2Q26, other income was higher than expected, including high forfeited reservation fees of Bt111mn and total other income of Bt411mn, which included a gain from The Standard of around Bt100mn. Consequently, SIRI posted a 1H26 net profit of Bt1.86bn, down 7.8% YoY.

Presales are expected to recover in 3Q26, driven by new project launches. In 3Q26, SIRI aims to launch 10 new projects worth Bt18.2bn, representing the highest quarterly launch volume of the year against its full-year target of Bt51bn. This comprises 7 low-rise projects valued at Bt13.7bn, highlighted by Burasiri Well Krungthep Kreetha (project value of Bt5.6bn) and Setthasiri Rattanathibet (project value of Bt3bn), along with 3 condominium projects, highlighted by The Monument Sathorn (JV, project value of Bt4bn). As of 16 August 2026, presales reached Bt25bn, accounting for 56% of the full-year presales target of Bt41bn (-2% YoY). We expect SIRI to achieve its presales target, with upside potential relative to last year if market response to the condominium segment exceeds expectations.

Revised down our gross margin estimate while increasing other income. SIRI currently holds a total backlog (including JVs) of Bt26bn, with 35%, or around Bt9.2bn, scheduled for revenue recognition in 2H26. The remainder will be gradually recognized through 2029. Due to weaker-than-expected revenue recognition in 2Q26 driven by soft demand in the high-end segment, we have lowered our 2026 revenue forecast by 10% to Bt32.6bn (flat YoY), with 65% revenue secured. Additionally, we reduced our gross margin assumption from 28.1% to 26.4%, reflecting lower-than-anticipated landed property margins in 2Q26; while a recovery is expected in 2H26, performance will remain dragged down by 1H26. Conversely, we raised our other income forecast to account for: 1) a Bt70mn gain on land sales in 3Q26, 2) approximately Bt350mn in gains from The Standard in 4Q26, and 3) a share of profit from investments in PROSPECT REIT of around Bt100mn in 3Q26. Consequently, our revised net profit forecast stands at Bt4.36bn, down 3.3% YoY and representing a 4% reduction from our previous estimate, with potential upside remaining from gains on land sales to JVs.

Key risks: Cash flow management, high gearing, and inventory management. ESG key risk: Reducing carbon emission, Climate Vulnerability (E), Site Safety and welfare (S). 2025 SET ESG ratings for SIRI was AAA, the highest level and highest among peers.

Download EN version click >> SIRI260820_E.pdf