เราคาดว่า AP จะปิดท้ายปี 2568 ได้อย่างแข็งแกร่งด้วยกำไรสุทธิ 1.3 พันลบ. ซึ่งจะสนับสนุนให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลปี 2568 อยู่ที่ 5.4% สำหรับปี 2569 เราคาดว่า presales จะเติบโต 7% นำโดย presales คอนโดที่ฟื้นตัวแรง 50% หลังจากผ่านจุดต่ำสุดในปี 2568 แม้ AP มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ มูลค่าทรงตัวที่ 6.0 หมื่นลบ. แต่การเร่งเปิดตัวโครงการร่วมทุน มูลค่า 8.2 พันลบ. ในช่วง 1H69 จะเป็นปัจจัยกระตุ้นที่สำคัญ ด้วยแรงหนุนจาก backlog ที่แข็งแกร่ง เราจึงคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2569 ไว้ที่ 5.1 พันลบ. เติบโต 18% YoY เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ AP โดยให้ราคาเป้าหมายปี 2569 ที่ 10.50 บาท อ้างอิง PE เฉลี่ยที่ปรับใหม่เป็น 6.5 เท่า และคาดการณ์ DPS ปี 2568 ที่ 0.49 บาท/หุ้น
ปัจจัยกระตุ้น #1: กำไรสุทธิ 4Q68 จะเพิ่มขึ้นทั้ง YoY และ QoQ เราคาดการณ์กำไรสุทธิ 4Q68 ของ AP ที่ 1.3 พันลบ. (+3.5% YoY และ +15.9% QoQ) ซึ่งเป็นไตรมาสที่กำไรสูงที่สุดในปี 2568 โดยได้รับแรงหนุนจากรายได้รวม 1.06 หมื่นลบ. (+14.1% YoY และ +16.5% QoQ) โดยคาดว่าสัดส่วนรายได้จากโครงการแนวราบจะอยู่ที่ 85% และคอนโดจะอยู่ที่ 11% ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากการเริ่มโอนโครงการใหม่ Aspire วิภา-วิคตอรี่ (มูลค่าโครงการ 2.3 พันลบ. ขายได้แล้ว 77%) อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยคาดว่าจะอยู่ที่ 32.2% (เทียบกับ 33.5% ใน 4Q67 และ 32% ใน 3Q68) อัตรากำไรขั้นต้นของคอนโดยังคงแข็งแกร่งที่ 33-34% ขณะที่แนวราบได้รับแรงกดดันจากการระบายสต็อก ส่วนแบ่งกำไรจาก JV คาดว่าจะอยู่ที่ 150 ลบ. (-56% YoY และ -53% QoQ) เนื่องจากไม่มีการเริ่มโอนโครงการคอนโดร่วมทุนใหม่ในไตรมาสนี้ โดยมีเพียง 2 โครงการเดิมคือ Aspire สุขุมวิท-พระราม 4 และ Aspire อ่อนนุช สเตชั่น ที่ยังทยอยโอนต่อเนื่องจาก 3Q68
ปัจจัยกระตุ้น #2: ตั้งเป้า presales เติบโตในปี 2569 AP ตั้งเป้า presales ปี 2569 ที่ 5 หมื่นลบ. (+7% YoY) โดยได้รับการสนับสนุนจาก presales แนวราบในระดับทรงตัวที่ 3.8 หมื่นลบ. (75% ของ presales รวม) และ presales คอนโดที่คาดว่าจะฟื้นตัวแรง 50% มาอยู่ที่ 1.2 หมื่นลบ. จากฐานต่ำที่ได้รับผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวในปี 2568 ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 คาดว่าจะอยู่ในระดับทรงตัวที่ 6.0 หมื่นลบ. (สัดส่วนแนวราบต่อคอนโดที่ 75:25) ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยการเปิดตัวโครงการใหม่ต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ AP จะเปิดตัวโครงการร่วมทุนขนาดใหญ่ 2 โครงการภายใต้แบรนด์ Life และ Aspire มูลค่ารวม 8.2 พันลบ. ในช่วง 1H69 ซึ่งจะเป็นปัจจัยกระตุ้นหลักในการสร้าง presales ในช่วงต้นปี
ปัจจัยกระตุ้น #3: คงประมาณการปี 2568F พร้อมกับคาดการณ์อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงกว่า 5% ด้วยแรงหนุนจากยอดโอนที่แข็งแกร่งใน 4Q68 และ backlog ที่พร้อมโอน ทำให้เราคาดว่ากำไร 4Q68 จะออกมาดี และยังคงประมาณการปี 2568 ไว้เช่นเดิม โดยประเมินรายได้รวมที่ 3.73 หมื่นลบ. (+1.1% YoY) และกำไรสุทธิที่ 4.3 พันลบ. (-13%) เราคาดว่า AP จะจ่ายเงินปันผลปี 2568 ที่ 0.49 บาท/หุ้น คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 5.4% สำหรับปี 2569 AP มี backlog อย่างน้อย 2.0 หมื่นลบ. ที่จะรับรู้รายได้ และเรายังคงประมาณการกำไรสุทธิไว้ที่ 5.1 พันลบ. (+18%)
ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ การแข่งขันรุนแรง การจัดโปรโมชั่นราคาทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลง และการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือ AP ได้รับการคัดเลือกให้อยู่ในรายชื่อหุ้นยั่งยืนของ SET ESG Ratings ประจำปี 2567 โดยได้รับผลประเมินที่ระดับ “AA” ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: AP ยื่นขอ EIA ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม (E) ประธานกรรมการเป็นกรรมการอิสระ (G) ณ ปี 2566
Preview 4Q25: Looking strong
We expect AP to end the year strong, with net profit of Bt1.3bn in 4Q25, supporting a full-year 2025 dividend yield of 5.4%. In 2026, it targets presales growth of 7%, led by a sharp 50% recovery in condos after the low in 2025. It has flat new launch guidance of Bt60bn, but the strategic front-loading of Bt8.2bn in JV projects in 1H26 will be a catalyst. Supported by strong backlog, we maintain our 2026 net profit forecast of Bt5.1bn, representing 18% growth. We stay Outperform with a 2026 TP of Bt10.50 based on adjusted average PE of 6.5x with 2025 DPS estimated at Bt0.49.
Catalyst #1: 4Q25F net profit to rise YoY and QoQ. We forecast AP’s 4Q25F net profit at Bt1.3bn (+3.5% YoY and +15.9% QoQ), making it the year’s best quarter, backed by total revenue of Bt10.6bn (+14.1% YoY and +16.5% QoQ). Of this, 85% will be contributed by low-rise and 11% by condos, supported by Bt1bn in new transfers at Aspire Vibha-Victory (project value Bt2.3bn, take-up rate 77%). Average gross margin is estimated at 32.2% (vs. 33.5% in 4Q24 and 32% in 3Q25); condo gross margin remained strong at 33-34% with low-rise pressured by inventory sales. Contribution from the JV is expected at Bt150mn (-56% YoY and -53% QoQ), with no new condos beginning transfers in the quarter leaving just transfers continuing from 3Q25 at Aspire Sukhumvit-Rama 4 and Aspire Onnut Station.
Catalyst #2: Targets 7% presales growth in 2026F. AP has guided to 2026 presales of Bt50bn (+7% YoY), underpinned by a stable Bt38bn contribution from low-rise presales (75% of total) and a sharp 50% recovery in condo presales to Bt12bn off the low base brought by the earthquake in 2025. Launches in 2026 are projected to be flat at Bt60bn (75% low-rise, 25% condo), equal to average new launches per year for the last five years. It plans to launch two major JV projects in 1H26 under the Life and Aspire brands, with total value of Bt8.2bn, which will spur early presales.
Catalyst #3: Maintain 2025F with dividend yield above 5%. Backed by robust 4Q25 transfers and solid backlog transfers, we expect strong earnings in 4Q25 and maintain our 2025 forecast of total revenue of Bt37.3bn (+1.1 YoY) with net profit of Bt4.3bn (-13%). We expect a 2025 DPS of Bt0.49, yield of 5.4%. In 2026, AP has backlog of at least Bt20bn to book and we maintain our net profit forecast of Bt5.1bn (+18%).
ESG key risks. Intense competition, pricing promotions leading to lower gross margin and inventory management. AP has been selected for the 2024 “Sustainable Stocks” list. SET ESG Ratings is “AA”. ESG key risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks (E). The chairman of the board is an independent director (G), as of 2023.
Download PDF Click > AP_HighConviction260206_E.pdf
