CPN – เดินหน้าเต็มกำลัง

ปัจจัยกระตุ้น #1: ผลการดำเนินงานเดือนม.ค. ของธุรกิจค้าปลีกแข็งแกร่ง เราได้เข้าร่วมการประชุมนักวิเคราะห์ของ CPN เมื่อวานนี้ด้วยมุมมองเชิงบวก ก่อนหน้านี้เรามีความกังวลเกี่ยวกับยอดขายร้านค้าที่อาจอ่อนแอในเดือน ม.ค. 2569 เนื่องจากไม่มีโครงการ Easy E-Receipt เหมือนในช่วงวันที่ 16 ม.ค. – 28 ก.พ. 2568 อย่างไรก็ตาม ข้อมูลล่าสุดบ่งชี้ว่าจำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้าในเดือน ม.ค. น่าจะเติบโต 3% YoY และยอดขายร้านค้าจะเติบโตเป็นตัวเลขสองหลัก YoY เราคาดว่าแนวโน้มเช่นนี้จะเกิดขึ้นต่อเนื่องในเดือน ก.พ. เนื่องจากเทศกาลตรุษจีนในปี 2569 ตรงกับเดือน ก.พ. ขณะที่ปี 2568 ตรงกับเดือน ม.ค. ซึ่งน่าจะช่วยหนุนให้จำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้าและยอดขายร้านค้าปรับตัวเพิ่มขึ้นในเดือน ก.พ. นอกจากนี้ เราเริ่มเห็นการเติบโต YoY ของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติในเดือน ก.พ. ซึ่งจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนอีกทางหนึ่ง ทั้งนี้ CPN จะแถลงแผนธุรกิจปี 2569 ในช่วงปลายเดือน มี.ค. ซึ่งผู้บริหารจะมีการเปิดเผยเป้าหมายทางการเงิน

ปัจจัยกระตุ้น #2: ปรับประมาณการกำไรเพิ่มขึ้น CPN รายงานกำไรสุทธิ 4Q68 ที่ 4.9 พันลบ. เพิ่มขึ้น 25.5% YoY แต่ลดลง 9.9% QoQ หากตัดรายการพิเศษออก กำไรปกติอยู่ที่ 4.8 พันลบ. เพิ่มขึ้น 19.3% YoY และ 14.3% QoQ สูงกว่า INVX คาด 13.9% และสูงกว่าตลาดคาด 7.6% โดยมีสาเหตุมาจากยอดโอนของธุรกิจที่อยู่อาศัยที่สูงกว่าคาด รวมถึงอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจค้าปลีกที่ดีขึ้นมาอยู่ที่ 61% เทียบกับ 59.8% ในไตรมาสก่อนหน้า ส่งผลทำให้อัตรากำไรขั้นต้นปี 2568 ของธุรกิจค้าปลีกอยู่ที่ 60% เราคาดว่า CPN จะสามารถรักษาอัตรากำไรขั้นต้นให้อยู่ในระดับสูงได้อย่างต่อเนื่อง ดังนั้นเราจึงปรับสมมติฐานอัตรากำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้นจาก 58.4% เป็น 60% ส่งผลทำให้เราปรับประมาณการกำไรปกติปี 2569 เพิ่มขึ้น 5.6% เป็น 1.83 หมื่นลบ. (+9.6% YoY)

ปัจจัยกระตุ้น #3: กำไรปกติเติบโตโดดเด่นกว่ากลุ่ม เมื่ออิงกับประมาณการใหม่ของเรา เราคาดว่ากำไรปกติของ CPN จะเติบโต 9.6% ในปี 2569 เทียบกับค่าเฉลี่ยของกลุ่มพาณิชย์ที่ 8.4% อ้างอิงจาก Bloomberg consensus  นอกจากนี้ CPN ยังมีความชัดเจนของกำไรในระดับสูง เนื่องจากพื้นที่ให้เช่าประมาณ 54% ของพอร์ตทั้งหมดอยู่ภายใต้สัญญาเช่าแบบค่าเช่าคงที่ แนวโน้มกำไรระยะสั้นน่าจะยังแข็งแกร่ง เราคาดว่ากำไร 1Q69 จะเติบโตทั้ง YoY และ QoQ โดยการเติบโต YoY จะได้แรงหนุนจากผลการดำเนินงานของธุรกิจค้าปลีกที่ดีขึ้นและฐานต่ำของธุรกิจที่อยู่อาศัย เราคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่องที่คอนโดมิเนียมเอสเซ็นท์ นครสวรรค์ และเอสเซ็นท์ นครปฐม ซึ่งเริ่มรับรู้รายได้ไปแล้วใน 4Q68 ขณะที่การเติบโต QoQ จะได้แรงหนุนจากค่าใช้จ่าย SG&A ที่ลดลงตามฤดูกาล

ความเสี่ยงและความกังวล ความกังวลหลัก คือ การบริโภคในประเทศที่อ่อนแอซึ่งจะทำให้รายได้ค่าเช่าลดลง ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ คือ การปรับตัวและการบรรเทาผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อรายได้ ต้นทุนการชดเชยคาร์บอนที่สูงขึ้น และผลกระทบทางกายภาพต่อศูนย์การค้า

Full steam ahead

We attended an analyst meeting where the view was positive, as its tenant sales in Jan showed double digit growth YoY despite no Easy E-Receipt program; this should continue in Feb. We raise our 2026F by 5.6% to Bt18.3bn (+9.6%) to reflect a higher-than-expected gross margin. We see room for a further rally in share price, supported by its superior core earnings growth against its sector. We maintain OUTPERFORM with a new end-2026F DCF-based TP of Bt79 from Bt68 (7.2% WACC and 1.5% LTG) to reflect the earnings upgrade and lease extension for Central Ladprao.

Catalyst #1: Strong Jan retail performance. We attended CPN’s analyst meeting yesterday, where the view was positive. We were earlier concerned about potential weak tenant sales in Jan without last year’s Easy E-Receipt program running from Jan 16-Feb 28. The latest update indicates a growth in mall traffic of 3% YoY in Jan and tenant sales growth in the double digits YoY. We expect this trend to continue in Feb, boosted by Chinese New Year (vs. Jan in 2025). This should increase mall traffic and tenant sales in Feb. Another driver is the start of YoY growth in international tourist arrivals in Feb. CPN will announce its 2026 business plan in late Mar, when it will provide financial targets.

Catalyst #2: Revise up earnings forecast. CPN reported 4Q25 net profit of Bt4.9bn, up 25.5% YoY, but down 9.9% QoQ. Stripping out non-recurring items gives a core profit of Bt4.8bn, up 19.3% YoY and 14.3% QoQ. This is 13.9% above INVX and 7.6% above consensus and came from higher transfers than expected for its residential property business and also better gross margin at the retail business at 61% vs 59.8% last quarter. This brings its 2025 retail gross margin to 60%, which we believe it will be able to sustain in 2026F. We thus raise our gross margin assumption to 60% from 58.4%, which raises 2026F by 5.6% to Bt18.3bn, (+9.6%).  

Catalyst #3: Superior core earnings growth in the sector. Based on our new forecast, CPN will report core earnings growth of 9.6% in 2026F vs the average of 8.4% for the Thailand Modern Trade sector based on Bloomberg consensus. CPN also has high earnings visibility as rent on 54% of its portfolio is fixed. Its near-term earnings outlook is also solid. We expect 1Q26F earnings to grow YoY and QoQ. YoY growth is driven by improved retail performance and a low base for the residential business. We anticipate the continued transfer of ESCENT Nakhonsawan and ESCENT Nakhonpathom condominiums, which commenced in 4Q25. QoQ growth will be driven by seasonally lower SG&A.

Risks and concerns. Key concern is weak domestic consumption that would lower rental income. Key ESG risk is climate adaptation and mitigation that could negatively impact revenue, rising carbon offset costs and physical impact to its shopping malls.

Download PDF Click > CPN_HighConviction260226_E.pdf