เรายังคง CPN ไว้ในกลุ่ม high conviction เนื่องจากแนวโน้มกำไรยังคงแข็งแกร่ง เราคาดว่ากำไรปกติ 2Q69 จะอยู่ที่ 4.7 พันลบ. เพิ่มขึ้น 21.6% YoY แต่ลดลง 2.6% QoQ โดยการเติบโต YoY จะได้รับแรงหนุนจากธุรกิจค้าปลีกที่แข็งแกร่งและการโอนโครงการ Dusit Residences นอกจากนี้ เรายังมองเห็น upside ต่อกำไรและเงินปันผลจากการขายสินทรัพย์เข้ากอง CPNREIT ใน 1H70 ซึ่งจะเป็นปัจจัยกระตุ้นในระยะกลาง เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ CPN ด้วยราคาเป้าหมายสิ้นปี 2569 อ้างอิงวิธี DCF ที่ 79 บาท (WACC 7.2% และอัตราการเติบโตระยะยาว 1.5%)
คาดกำไรเติบโตแข็งแกร่ง YoY ใน 2Q69 เราคาดว่า CPN จะรายงานกำไรปกติ 2Q69 ที่ 4.7 พันลบ. เพิ่มขึ้น 21.6% YoY แต่ลดลง 2.6% QoQ การเติบโต YoY จะได้รับแรงหนุนจากธุรกิจค้าปลีกที่แข็งแกร่งและการโอนโครงการ Dusit Residences เราคาดว่ารายได้จากธุรกิจค้าปลีก (91.3% ของรายได้รวม) จะอยู่ที่ 1.16 หมื่นลบ. เพิ่มขึ้น 8% YoY และ 1.3% QoQ โดยได้รับแรงหนุนจากจำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้าที่เพิ่มขึ้น ยอดขายร้านค้าที่ดีขึ้น การเปิดศูนย์การค้าใหม่ เช่น Central Park และการกลับมาเปิดพื้นที่ที่ปิดปรับปรุง อัตรากำไรขั้นต้นน่าจะยังอยู่ในระดับแข็งแกร่งที่ 61.2% เทียบกับ 59.2% ใน 2Q68 และ 61.7% ใน 1Q69 การปรับตัวลดลง QoQ เป็นผลมาจากปัจจัยฤดูกาลและต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับศูนย์การค้าใหม่ สำหรับธุรกิจโรงแรม (3.7% ของรายได้รวม) เราคาดว่ารายได้จะอยู่ที่ 464 ลบ. เพิ่มขึ้น 5% YoY แต่ลดลง 16.4% QoQ การเติบโต YoY หลักๆ เกิดจากการเปิดโรงแรมใหม่ ขณะที่การลดลง QoQ เป็นผลมาจากปัจจัยฤดูกาล สำหรับธุรกิจที่อยู่อาศัย (5% ของรายได้รวม) รายได้น่าจะอยู่ที่ 637 ลบ. เพิ่มขึ้น 29.1% YoY และ 5% QoQ การเติบโต YoY ที่แข็งแกร่งเป็นผลมาจากฐานต่ำในก่อน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากรายได้ส่วนใหญ่มาจากการขายสินค้าคงเหลือและไม่มีการโอนคอนโดมิเนียมใหม่ เราจึงประเมินว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะลดลงมาอยู่ที่ 29.3% จาก 34.4% ในไตรมาสก่อนหน้า เราคาดว่าส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนจะอยู่ที่ 850 ลบ. เพิ่มขึ้น 67.5% YoY และ 7.1% QoQ การเติบโต YoY ที่แข็งแกร่งเป็นผลมาจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการ Dusit Residences ทั้งนี้เมื่ออิงกับประมาณการ 2Q69 ของเรา กำไรปกติ 1H69 จะคิดเป็น 52.5% ของประมาณการกำไรทั้งปีของเรา โดย CPN จะประกาศผลประกอบการในวันที่ 10 ส.ค.
เติบโตแข็งแกร่งตามเป้าในปี 2569 เราคงประมาณการกำไรปกติปี 2569 ไว้ที่ 1.83 หมื่นลบ. เพิ่มขึ้น 9.6% YoY ปัจจัยขับเคลื่อนกำไรที่สำคัญ คือ โครงการ Dusit Residences มูลค่า 1.7 หมื่นลบ. (CPN ถือหุ้น 30%, ขายได้แล้วกว่า 90%) โครงการนี้เริ่มทำการโอนในช่วงปลายปี 2568 โดยการโอนส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นในปี 2569 เราใช้สมมติฐานการรับรู้รายได้ 65% และอัตรากำไรสุทธิ 20% ซึ่งจะช่วยเพิ่มกำไรปกติปี 2569 ได้ประมาณ 3.7% นอกจากนี้ เรายังคาดว่าธุรกิจค้าปลีกจะยังคงเติบโตแข็งแกร่งต่อเนื่อง เรามองเห็น upside ต่อกำไรและเงินปันผลจากการขายสินทรัพย์เข้ากอง CPNREIT ใน 1H70 ซึ่งยังไม่ได้รวมอยู่ในประมาณการของเรา เราคาดว่า CPNREIT จะจัดประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์ (EGM) ใน 2H69 และธุรกรรมจะแล้วเสร็จใน 1H70 ซึ่งจะเป็นปัจจัยกระตุ้นราคาหุ้น CPN ในระยะกลาง เรายังคงชอบ CPN จากกำไรที่มั่นคงท่ามกลางความไม่แน่นอนทั่วโลก และแนวโน้มการเติบโตของกำไรที่แข็งแกร่ง
ความเสี่ยงและความกังวล ความกังวลหลัก คือ การบริโภคภายในประเทศที่อ่อนแอซึ่งอาจส่งผลให้รายได้ค่าเช่าลดลง ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ คือ การปรับตัวและการลดผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อรายได้ ทำให้ต้นทุนการชดเชยคาร์บอนเพิ่มขึ้น และสร้างผลกระทบทางกายภาพต่อศูนย์การค้าของบริษัท
2Q26F: Surging YoY, but falling QoQ
We continue to keep CPN on our high conviction list because its earnings outlook remains promising. We expect a 2Q26F core profit of Bt4.7bn, up 21.6% YoY but down 2.6% QoQ. This YoY growth will be driven by a strong retail business and transfers from Dusit Residences. We also see potential upside for earnings and dividends from asset sales to CPNREIT in 1H27F, which would serve as a medium-term catalyst. We maintain our OUTPERFORM rating with an end-2026F DCF-based target price of Bt79 (7.2% WACC and 1.5% LTG).
Expect strong YoY growth in 2Q26F. We expect CPN to report a 2Q26F core profit of Bt4.7bn, up 21.6% YoY but down 2.6% QoQ. The YoY growth will be driven by a strong retail business and the ongoing transfer of Dusit Residences. We expect revenue from the retail business (91.3% of total revenue) to be Bt11.6bn, up 8% YoY and 1.3% QoQ. This growth is driven by higher mall traffic, better tenant sales, new mall openings such as Central Park, and the return of renovated areas. GPM should remain strong at 61.2%, compared to 59.2% in 2Q25 and 61.7% in 1Q26. The QoQ drop is due to seasonality and costs from new malls. For the hotel business (3.7% of total revenue), we expect revenue to be Bt464mn, up 5% YoY but down 16.4% QoQ. The YoY growth is mainly from new openings, while the QoQ drop is due to seasonality. For the residential business (5% of total revenue), revenue should be Bt637mn, up 29.1% YoY and 5% QoQ. This strong YoY growth is due to a low base last year. However, since revenue is mainly driven by inventory sales with no new condominium transfers, we estimate its GPM will fall to 29.3% from 34.4% in the previous quarter. We expect equity income to be Bt850mn, up 67.5% YoY and 7.1% QoQ. This strong YoY growth is due to transfers at Dusit Residences. Based on our 2Q26F estimates, the 1H26F core profit will account for 52.5% of our full-year forecast. Results will be released on Aug 10.
Solid growth on track for 2026F. We maintain our 2026F core profit forecast of Bt18.3bn, up 9.6% YoY. A key earnings driver is the Bt17bn Dusit Residences project (30% stake, over 90% take-up rate). Transfers for this project started in late 2025, with most happening in 2026F. We assume a 65% revenue recognition with a 20% net margin, which adds about 3.7% to the 2026F core profit. We also expect its retail operations to stay strong. We see potential upside for earnings and dividends from the asset sale to CPNREIT in 1H27F, which is not yet in our forecast. We expect CPNREIT to hold an EGM in 2H26F and the deal to finish in 1H27F. This would be medium-term catalyst. We continue to like CPN for its stable earnings during global uncertainty and good earnings growth.
Risks and concerns. Key concern is weak domestic consumption that would lower rental income. Key ESG risk is climate adaptation and mitigation that could negatively impact revenue, rising carbon offset costs and physical impact to its shopping malls.
Download PDF Click > CPN_HighConviction260730_E.pdf
