เรายังคง CPN ไว้ในกลุ่ม high conviction หลังจากบริษัทรายงานกำไรปกติ 2Q26 แข็งแกร่งที่ 4.7 พันลบ. เพิ่มขึ้น 19.2% YoY แต่ลดลง 4.5% QoQ ซึ่งเป็นไปตามที่ INVX และตลาดคาดการณ์ไว้ ปัจจัยขับเคลื่อนหลักมาจากธุรกิจศูนย์การค้า ส่งผลให้กำไรปกติ 1H26 คิดเป็น 52% ของประมาณการกำไรทั้งปีของเรา สะท้อนว่า CPN มีแนวโน้มที่จะรายงานกำไรทั้งปีตามที่เราคาดการณ์ไว้ สำหรับ 3Q26F เราคาดว่ากำไรจะเติบโตทั้ง YoY และ QoQ โดยได้รับแรงหนุนจากการเปิดศูนย์การค้าใหม่และอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงขึ้นของศูนย์การค้าที่เปิดให้บริการในช่วง 2H25 เราคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ CPN ด้วยราคาเป้าหมายกลางปี 2027F อิงวิธี DCF ที่ 85 บาท เพิ่มขึ้นจาก 79 บาท (WACC 7.2% และอัตราการเติบโตระยะยาว 1.5%)
ผลประกอบการ 2Q26 แข็งแกร่งตามคาด CPN รายงานกำไรสุทธิ 2Q26 ที่ 4.8 พันลบ. เพิ่มขึ้น 10.3% YoY แต่ลดลง 4.4% QoQ หากตัดรายการที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานจำนวน 99 ลบ. ออก กำไรปกติอยู่ที่ 4.7 พันลบ. เพิ่มขึ้น 19.2% YoY แต่ลดลง 4.5% QoQ เป็นไปตามที่ INVX และตลาดคาดการณ์ไว้ ส่งผลให้กำไรปกติ 1H26 คิดเป็น 52% ของประมาณการกำไรทั้งปีของเรา รายได้รวมอยู่ที่ 1.26 หมื่นลบ. เพิ่มขึ้น 8.3% YoY และ 0.3% QoQ หลักๆ ได้รับแรงหนุนจากธุรกิจศูนย์การค้าและธุรกิจที่พักอาศัยที่เติบโตอย่างแข็งแกร่ง รายได้จากธุรกิจศูนย์การค้า (91.3% ของรายได้รวม) อยู่ที่ 1.15 หมื่นลบ. เพิ่มขึ้น 7.5% YoY และ 0.9% QoQ ทำสถิติสูงสุดใหม่เป็นไตรมาสที่ 4 ติดต่อกันจากรายได้ค่าเช่าที่สูงขึ้นของศูนย์การค้าเดิมและโครงการใหม่ รายได้จากธุรกิจโรงแรม (3.7% ของรายได้รวม) อยู่ที่ 464 ลบ. เพิ่มขึ้น 5% YoY แต่ลดลง 16.4% QoQ การเติบโต YoY เกิดจากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของโรงแรม Hilton และ Centara รวมถึงโรงแรมใหม่ภายใต้แบรนด์ GO! ขณะที่การปรับตัวลดลง QoQ เป็นผลมาจากปัจจัยฤดูกาล อัตราการเข้าพักโดยรวมใน 2Q26 อยู่ที่ 74% เทียบกับ 75% ใน 2Q25 และ 79% ใน 1Q26 รายได้จากธุรกิจที่พักอาศัย (5.1% ของรายได้รวม) อยู่ที่ 640 ลบ. เพิ่มขึ้น 29.5% YoY และ 5.3% QoQ โดยได้รับแรงหนุนจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบที่เพิ่มขึ้น อัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมอยู่ที่ 59.3% ปรับตัวดีขึ้นจาก 58.1% ใน 2Q25 แต่ลดลงจาก 60.7% ใน 1Q26 อัตรากำไรขั้นต้นที่เพิ่มขึ้น YoY เกิดจากรายได้จากธุรกิจศูนย์การค้าที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่การลดลง QoQ เป็นผลมาจากปัจจัยฤดูกาลทั้งในธุรกิจศูนย์การค้าและธุรกิจโรงแรม CPN จะจัดประชุมนักวิเคราะห์ในวันที่ 14 ส.ค. และเราจะรายงานข้อมูลเพิ่มเติมภายหลังการประชุม
คาดกำไร 3Q26F เติบโตทั้ง YoY และ QoQ หลักๆ จะได้รับแรงหนุนจากธุรกิจศูนย์การค้า ซึ่งจะได้รับประโยชน์จากการรับรู้รายได้เต็มไตรมาสของเซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส ที่เปิดให้บริการในเดือน พ.ค., การเปิดศูนย์การค้าเซ็นทรัล นอร์ทวิลล์ ในช่วงต้นเดือน ก.ค. และอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นของเซ็นทรัล พาร์ค และเซ็นทรัล กระบี่ ที่เปิดให้บริการใน 2H25 เนื่องจากกำไรปกติ 1H26 คิดเป็น 52% ของประมาณการกำไรทั้งปีของเรา เราจึงเชื่อว่าบริษัทจะรายงานกำไรตามที่เราคาดการณ์ไว้ ดังนั้น เราจึงคงประมาณการกำไรปกติปี 2026F ไว้ที่ 1.83 หมื่นลบ. เพิ่มขึ้น 9.6% YoY เรายังคงชอบ CPN จากความสามารถในการสร้างกำไรที่มีเสถียรภาพท่ามกลางความไม่แน่นอนทั่วโลกและแนวโน้มการเติบโตของกำไรที่ดี
ความเสี่ยงและความกังวล ความกังวลหลัก คือ การบริโภคภายในประเทศที่อ่อนแอซึ่งอาจส่งผลให้รายได้ค่าเช่าลดลง ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ คือ การปรับตัวและการลดผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อรายได้ ทำให้ต้นทุนการชดเชยคาร์บอนเพิ่มขึ้น และสร้างผลกระทบทางกายภาพต่อศูนย์การค้าของบริษัท
2Q26 results solid as expected
CPN remains on our high conviction list after reporting a strong 2Q26 core profit of Bt4.7bn, up 19.2% YoY but down 4.5% QoQ. This is in line with INVX and consensus forecasts. Key driver was the shopping mall business. This brings its 1H26 core profit to 52% of our full-year forecast, meaning it is well on track. In 3Q26F, we expect earnings to grow YoY and QoQ, supported by the opening of new malls and rising occupancy rates for malls that opened in 2H25. We maintain our OUTPERFORM rating with a mid-2027F DCF-based target price of Bt85, up from Bt79 (7.2% WACC and 1.5% LTG).
2Q26 results strong as expected. CPN reported a net profit of Bt4.8bn, up 10.3% YoY but down 4.4% QoQ. Excluding non-operating items of Bt99mn, core profit was Bt4.7bn, up 19.2% YoY but down 4.5% QoQ. This met INVX and market expectations, bringing 1H26 core profit to 52% of our full-year forecast. Total revenue was Bt12.6bn, up 8.3% YoY and 0.3% QoQ. This was driven mainly by strong growth in the shopping mall and residential businesses. Shopping mall revenue (91.3% of total revenue) was Bt11.5bn, up 7.5% YoY and 0.9% QoQ. This hit a new high for the fourth consecutive quarter due to higher rental income from existing malls and new projects. Hotel revenue (3.7% of total revenue) was Bt464mn, up 5% YoY but down 16.4% QoQ. The YoY growth came from better performance at Hilton and Centara, along with new hotels under the GO! brand. The QoQ drop was due to seasonal factors. The overall occupancy rate in 2Q26 was 74%, compared to 75% in 2Q25 and 79% in 1Q26. Residential revenue (5.1% of total revenue) was Bt640mn, up 29.5% YoY and 5.3% QoQ, driven by higher transfers from low-rise projects. The overall gross margin was 59.3%, improving from 58.1% in 2Q25 but dropping from 60.7% in 1Q26. The YoY margin increase came from steady revenue growth in the shopping mall business, while the QoQ drop came from seasonal factors in both the shopping mall and hotel businesses. The company will hold an analyst meeting on Aug 14, and we will provide more information afterward.
Expect 3Q26F earnings to grow YoY and QoQ. This would be driven mainly by the shopping mall business. It would benefit from a full quarter of the Central Khonkaen Campus that opened in May, the opening of Central Northville in early Jul, and the rising occupancy rates of Central Park and Central Krabi that opened in 2H25. Since 1H26 core profit accounts for 52% of our full-year forecast, we believe the company is on track. Therefore, we maintain our 2026F core profit forecast of Bt18.3bn, up 9.6% YoY. We continue to like CPN for its stable earnings during global uncertainty and its good earnings growth.
Risks and concerns. Key concern is weak domestic consumption that would lower rental income. Key ESG risk is climate adaptation and mitigation that could negatively impact revenue, rising carbon offset costs and physical impact to its shopping malls.
Download PDF Click > CPN_HighConviction260811_E.pdf
