AMATA ยังคงเป้าการขายที่ดินปีนี้ที่ 3,000 ไร่ (ใกล้เคียงกับปีก่อน) แม้ยอดขายที่ดิน YTD ยังทำได้ต่ำกว่า 30% ของเป้า AMATA คาดว่าจะก้าวกระโดดใน 4Q68 ทั้งจากจากปัจจัยฤดูกาลและความชัดเจนด้านภาษีของจีน อย่างไรก็ตามเรามองว่าความแข็งแกร่งของ Backlog ในมือที่สูงถึง 25,000 ล้านบาทและจะหนุนให้ผลประกอบการปี 2568 เติบโตเด่นโดยเฉพาะในช่วง 4Q68 ซึ่งมีกำหนดบันทึกรายได้สูงที่สุด เราคงประมาณการกำไรสุทธิเติบโต 7.5% ราคาเป้าหมายปี 2569 ฐาน PER ที่ 9.9 เท่า (PE -1SD 5 ปี) ราคาเป้าหมายที่ 23.20 บาทต่อหุ้น คงคำแนะนำ Outperform
ก่อนไปคิดอะไร
ด้วยผลประกอบการของ 2Q68 ที่อ่อนตัวกว่าคาดจากการจ่ายภาษีจากกำไรเงินลงทุน ซึ่งหากหักล้างออกไป ระดับกำไรสุทธิจะใกล้เคียงคาด ในมุมภาพการลงทุนของทั่วโลกเรามองว่าใน 3Q68 ยังเป็น wait and see ในบางพื้นที่และบางอุตสาหกรรม เนื่องจากระดับภาษีที่ประเทศยังไม่ชัดเจนซึ่งคาดว่าจะส่งผล AMATA เช่นกัน และคาดว่าการขายที่ดินที่สูงที่สุดของปีจะเป็นใน 4Q68 ด้วยศักยภาพการแข่งขันของประเทศไทยที่แข็งแกร่งและมีความพร้อม
หลังไปได้อะไร
- คงเป้าการขายที่ดินปี 2568 ที่ 3,000 ไร่ มุมมองบวกต่ออัตราภาษีของไทย AMATA คงเป้าการขายที่ดินปี 2568 ที่ 3,000 ไร่ (ประเทศไทยที่ 2,500 ไร่และเวียดนามที่ 500 ไร่) ยอดขายที่ดินมาถึงต้นเดือน ส.ค. อยู่ที่เกินกว่า 800 ไร่หรือประมาณ 28% ของเป้าการขายในปีนี้ อย่างไรก็ตาม AMATA ยังคงมองบวกต่อระดับอัตราภาษีไปยังสหรัฐของประเทศไทยที่มองว่าอยู่ในระดับที่แข็งขันได้ อย่างไรก็ตามการตัดสินใจของลูกค้าบางกลุ่มยังคงล่าช้าเนื่องจากรอผลสรุปของอัตราภาษีของประเทศจีนที่คาดว่าจะชัดเจนช่วงเดือน พ.ย. นี้ ปัจจุบันฐานลูกค้าหลักของ AMATA ยังคงเป็นประเทศจีนที่ประมาณ 80% อุตสาหกรรมยังคงเป็น Electronic Manufacturing และ Data Center ที่เพิ่มขึ้น ซึ่ง AMATA คาดยอดขายที่ดินจะสูงที่สุดในช่วง 4Q68 ทั้งจากปัจจัยฤดูกาลและความชัดเจนด้านภาษี
- ผลประกอบการ 2Q68 ต่ำกว่าคาด AMATA รายงานผลประกอบการ 2Q25 ต่ำกว่าที่เราและตลาดคาดมาก จากรายการภาษีและ minority ขณะที่รายการหลักเป็นไปตามคาด โดยกำไรสุทธิของ 2Q25 รายงานที่ 140 ล้านบาท (-2% YoY และ -83.1% QoQ) ต่ำกว่า INVX และ consensus คาดไว้ที่ 350 ล้านบาท รายได้เป็นไปตามคาดที่ 2,322 ล้านบาท (-12.3% YoY และ -30.3% QoQ) โดยมีสัดส่วนรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ 41% จากยอดโอนที่ดิน 172 ไร่ (+6% YoY แต่ -38% QoQ) ยอดโอนที่ดินอยู่ที่ 176 ไร่ (+8% YoY แต่ -34% QoQ) อัตราการทำกำไรขั้นต้นที่ 37.5% ดีกว่าที่เราคาดไว้ที่ 34% ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ทั้ง SG&A และดอกเบี้ยเป็นไปตามคาด อย่างไรก็ตามด้วยอัตราภาษีที่สูงกว่าคาดจากการบันทึกภาษีจากการขายส่วนลงทุนออกไปในประเทศเวียดนามดังนั้นใน 1H25 AMATA มีกำไรสุทธิที่ 970 ล้านบาท (+39.6% YoY)
- Backlog ในมือแข็งแกร่ง…คาดการโอนมีน้ำหนักใน 4Q68 AMATA มี Backlog ในมือที่ new high ที่แข็งแกร่ง 25,034 ล้านบาทโดยเป็นยอดจากประเทศไทย 93% และเวียดนาม 7% โดย AMATA คาดว่ายอดไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นล้านบาทจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในปี 2568 และด้วยความล่าช้าของการพัฒนาที่ดินและการขอในอนุญาตต่างๆ จะทำให้ยอดการโอนถ่วงน้ำหนักใน 4Q68 นี้ เราคงประมาณการรายได้ปี 2568 ที่ 15,435 ล้านบาท (+5%) และคาดกำไรสุทธิ ที่ 2,669 ล้านบาท (+5%)
- ความเสี่ยง : ทิศทางเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความผันผวนและการเปลี่ยนแปลงด้านนโยบายภาษี
- ความเสี่ยงด้าน ESG : AMATA ได้จัดอยู่ในระดับ AAA ของ SET ESG Ratings ในปี 2567 โดย AMATA เน้นด้านสิ่งแวดล้อมและการลดคาร์บอน รวมถึงการ re-use พลังงานในพื้นที่ทุกนิคมของ AMATA ซึ่งประเด็นสำคัญที่ต้องติดตามคือ การบริหารจัดการพลังงานทั้งในพื้นที่นิคมฯ และส่วนของธุรกิจสาธารณูปโภค
