พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – ยอด presales 1Q69 ยังคงอ่อนแอ

ยอด presales 1Q69 ลดลง YoY แต่เติบโต 1% QoQ ใน 1Q69 เราคาดว่าบริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของเรา (AP, LH, QH, PSH, SPALI, LPN และ SIRI) จะรายงานยอด presales รวมที่ 3.8 หมื่นลบ. (ลดลง 9% YoY แต่เติบโต 1% QoQ) โดย 65% มาจากโครงการแนวราบซึ่งมูลค่าลดลง 6% YoY และ 7% QoQ แม้อัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับลดลงมาอยู่ที่ 1% ในเดือนก.พ. แต่ความเชื่อมั่นผู้บริโภคยังอยู่ในระดับต่ำ และการปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงมีความเข้มงวด ขณะที่ยอด presales คอนโดมิเนียมมีสัดส่วน 35% โดยมีมูลค่าลดลง 13% YoY แต่เติบโต 18% QoQ มีเพียง SPALI ที่มียอด presales เติบโตทั้ง YoY และ QoQ ในขณะที่ AP LH และ LPN มียอด presales ลดลงทั้ง YoY และ QoQ ทั้งนี้ยอด presales 1Q69 คิดเป็น 23% ของเป้าหมาย presales ปี 2569 ที่ทั้ง 7 บริษัทตั้งเป้ารวมกันไว้ที่ 1.64 แสนล้านบาท (แบ่งเป็นแนวราบ 68% เติบโต 7% และคอนโดมิเนียม 32% เติบโต 7%) คิดเป็นการเติบโตรวม 7% หลังจากที่ยอด presales รวมของกลุ่มหดตัวต่อเนื่องมา 3 ปี

 

คาดยอด presales 2Q69 ยังคงอ่อนแอ QoQ แม้ช่วงต้นปีมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย 1 ครั้ง แต่ด้วยสถานการณ์โลกในปัจจุบันที่อาจหนุนให้เงินเฟ้อสูงกว่าคาดและลดโอกาสการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในช่วงที่เหลือของปี เรามองว่าอาจส่งผลให้ยอด presales ใน 2Q69 ไม่โดดเด่น QoQ แม้จะมีมาตรการผ่อนปรน LTV ที่จะมีผลถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2569 เป็นปัจจัยหนุนก็ตาม อย่างไรก็ดี ในเชิง QoQ คาดว่ายอด presales ยังสามารถเติบโตได้ โดยได้รับแรงหนุนจากกลุ่มคอนโดมิเนียมซึ่งมีฐานต่ำจากผลกระทบของเหตุการณ์แผ่นดินไหวใน 1Q68

 

การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2026 จะอ่อนตัว เริ่มตั้งแต่ 1Q69 โดยทั้ง 7 บริษัทตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่ในปี 2569 ที่ 1.63 แสนล้านบาท ลดลง 4% YoY และลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 โดยการเปิดตัวโครงการแนวราบคาดว่าจะมีสัดส่วน 66% และมูลค่าลดลง 12% ต่ำที่สุดในรอบ 5 ปีเพื่อระบายสินค้าคงค้างออก และ 34% เป็นสัดส่วนจากคอนโดมิเนียมที่คาดว่ามูลค่าจะเพิ่มขึ้น 14% โดย LH และ QH จะไม่มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ใน 1Q26 ผู้ประกอบการในกลุ่มเปิดโครงการใหม่รวม 2.85 หมื่นลบ. ต่ำที่สุดในรอบ 12 ไตรมาส โดย LPN และ QH ไม่มีการเปิดโครงการใหม่ เรามองเป็นสัญญาณบวกต่อการบริหารอุปทานและสภาพคล่องของบริษัท

 

คาดกำไร 1Q69 เติบโต YoY แต่ลดลง QoQ ตั้งแต่ต้นปี 2569 backlog ของกลุ่มรวมกันอยู่ที่ 9.28 หมื่นลบ. โดย 60% คาดบันทึกรายได้ในปี 2569 AP มี backlog ในมือมากที่สุด รวม 46% ของตลาด และมี backlog  ในมือรองรับปี 2569 สูงที่สุด  ในปี 2569 เราคาดรายได้ของกลุ่มจะอยู่ที่  1.57 แสนลบ. เติบโต 9.8% โดยมี backlog รองรับ 30% และอัตรากำไรขั้นต้นน่าจะฟื้นได้เล็กน้อยจากการระบายสต๊อกที่กดดันราคาน้อยลงจาก QH SIRI AP เราคาดว่ากำไรสุทธิฟื้นตัว 17.9% มาอยู่ที่ 2.1 หมื่นลบ. เป็นระดับกำไรต่ำเป็นอันดับสอง สำหรับกำไร 1Q69 คาดการณ์ไว้ที่ 4.3 พันลบ. เติบโต YoY จากฐานที่ต่ำ แต่ลดลง QoQ

 

ต้นทุนการก่อสร้างจะพุ่งสูงขึ้นใน 2Q69 นอกจากแนวโน้มเงินเฟ้อที่สูงขึ้นและโอกาสในการลดดอกเบี้ยที่น้อยลงแล้ว เราคาดว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มสูงขึ้น แม้ก่อนหน้านี้ราคาเหล็กอ่อนตัวลง แต่การประกาศราคาเพิ่มขึ้นจะมีผลต่อโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและโครงการในอนาคต โดยหากดูจากดัชนี Home Construction Cost Index ล่าสุดใน 1Q69 อยู่ที่ 141.9 จุด (+1.2 pts YoY) และคาดว่าจะมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นใน 2Q69 ทำจุดสูงสุดใหม่สอดคล้องกับราคาที่ดินที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ดังนั้นเราคาดว่าในปี 2569 แม้จะมีการระบายสต๊อกต่อเนื่อง แต่ผู้ประกอบการมีแนวโน้มที่จะลดราคาขายน้อยกว่าปีที่ผ่านมาเพื่อรักษาอัตรากำไรขั้นต้น และโครงการใหม่คาดจะเริ่มเห็นการปรับราคาขาย 3-5% ในช่วง 4Q69

 

ความเสี่ยงที่สำคัญและปัจจัยที่ต้องติดตาม 1) การบริหารจัดการสินค้าคงคลัง 2) ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น และ 3) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ ได้แก่ การปล่อยก๊าซเรือนกระจก, การจัดการของเสียและน้ำ, และการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA (E), การจัดการคุณภาพผลิตภัณฑ์ และนโยบายด้านอาชีวอนามัยและความปลอดภัย (S)

 

Presales in 1Q26 remained low

 

1Q26 presales reached Bt38bn, falling 9% YoY but rising 1% QoQ, achieving 23% of full-year targets. While the 2026 launch target of Bt163bn marks a 4% YoY decline, the reduced supply signals improved liquidity management. We project 1Q26 net profit at Bt4.3bn, growing YoY off a low base but slipping QoQ. Full-year net profit is expected to grow 17.9% to Bt21bn, supported by Bt92.8bn in backlog and recovering margins as inventory pressures ease. AP (TP Bt10.50) is our top pick, backed by its robust backlog. We also favor SIRI (TB Bt1.76) for its provincial expansion and extra gain that will bolster cash flow.

 

1Q26 presales down 9% YoY but up 1% QoQ. In 1Q26, we expect companies under coverage (AP, LH, QH, PSH, SPALI, LPN and SIRI) to report total presales of Bt38bn (down 9% YoY but up 1% QoQ), 65% low-rise, with value down 6% YoY and 7% QoQ as consumer confidence remained low and loans difficult to get despite a cut in policy rate to 1% in February. Condo presales accounted for 35%, declining 13% YoY but growing 18% QoQ. Only SPALI saw presales grow YoY and QoQ while AP, LH and LPN saw a fall in presales both YoY and QoQ. Total 1Q26 presales represent 23% of the full-year 2026 target set by the seven companies of a combined Bt164bn (68% low-rise, up 7%, and 32% condos, up 7%), growing 7% after shrinking for three years.

 

Expect 2Q26 presales to remain soft QoQ. Despite the interest rate cut early in the year, the global situation could drive inflation higher than expected and reduce the likelihood of further rate cuts for the remainder of the year. We believe this may give unimpressive 2Q26 presales QoQ, even with the support of LTV easing, which is in effect until June 30. We do expect presales to grow QoQ, driven by condos, off a low base after the earthquake in 1Q25.

 

Fewer new launches in 2026. The seven companies under coverage have set a combined 2026 launch target of Bt163bn, down 4% YoY - the third year of decline. Low-rise projects are expected to account for 66% of this, with value down 12%, the lowest level in five years, as developers focus on clearing existing inventory. Condos represent 34%, with value expected to increase 14%; note that LH and QH have no plans to launch new condos. In 1Q26, the group’s combined new launches totaled Bt28.5bn, the lowest in 12 quarters, with LPN and QH launching no new projects. We view this as a positive signal for supply management and corporate liquidity.

 

Expect 1Q26 earning to grow YoY but drop QoQ. In January 2026, group’s combined backlog stood at Bt92.8bn, with 60% to be recognized within the year. AP holds the largest backlog at 46% of the market and has the highest revenue coverage for 2026. We forecast group revenue at Bt157bn (+9.8% YoY), with 30% secured by backlog. Gross margin should recover slightly as inventory clearance pressures ease for QH, SIRI, and AP. We project net profit to rebound 17.9% to Bt21bn, though this will be the second-lowest earnings ever. 1Q26 profit is forecast at Bt4.3bn, up YoY off a low base but down QoQ.

 

Construction costs to spike in 2Q26. Beyond rising inflation and lower chance of interest rate cuts, we expect the residential sector to be hit by rising construction material costs. Although steel prices softened earlier, recent hikes will impact projects under construction and those planned for the future. The 1Q26 Home Construction Cost Index (HCCI) hit 141.9 points (+1.2 pts YoY), and we expect a new high in 2Q26, aligning with land prices that remain high. Consequently, in 2026, developers will likely limit price discounts to protect gross margins, with new project prices expected to rise 3-5% by 4Q26.

 

Key risks and factors to monitor.1) Inventory management, 2) Higher cost of construction materials and 3) continued high loan rejection rate. Key ESG risks are GHG emission, waste & water management, and EIA assessment (E), product quality management and health & safety policies (S).

 

Download EN version click >> PROP260410_E.pdf