AP - พรีวิว 1Q67: คาดกำไรลดลง YoY และ QoQ (ราคาเป้าหมาย 15 บาท)

เรายังคงคำแนะนำ OUTPERFORM สำหรับ AP โดยให้ราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 15 บาท/หุ้น แม้เราประเมินได้ว่ากำไรสุทธิ 1Q67 ของ AP จะลดลง 30.9% YoY และ 23.5% QoQ สู่ 1.02 พันลบ. เพราะได้รับแรงกดดันจากรายได้ที่ลดลง แต่เราคาดว่ากำไร 2Q67 จะฟื้นตัว โดยได้รับการสนับสนุนจาก backlog ที่แข็งแกร่งและประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ดังนั้นเราจึงคงมุมองเชิงบวก โดยคาดว่ากำไรจะทำจุดสูงสุดใหม่ในปี 2567

กำไรสุทธิ 1Q67 จะลดลง YoY และ QoQ เราประเมินกำไรสุทธิ 1Q67 ของ AP ได้ที่ 1.02 พันลบ. (-30.9% YoY และ -23.5% QoQ) เพราะได้รับแรงกดดันจากรายได้รวมที่ลดลง 19.6% YoY และ 18.5% QoQ สู่ 7.56 พันลบ. แบ่งเป็นรายได้จากโครงการแนวราบ 93% และคอนโด 7% โดยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่โครงการ Aspire Erawan Prime อย่างต่อเนื่อง พร้อมกับความต้องการซื้อจากลูกค้าต่างชาติกลุ่มใหม่ อัตรากำไรขั้นต้นน่าจะอยู่ที่ 36.1% อ่อนตัวลงเล็กน้อยจาก 36.6% ใน 1Q66 และ 36.5% ใน 4Q66 ส่วนแบ่งกำไรจาก JV คาดว่าจะลดลง 45.4% YoY และ 38.3% QoQ สู่ 130 ลบ. จากการโอน backlog คอนโดจาก JV ลดลง

คาดยอด presales 2Q67 ปรับตัวดีขึ้น YoY และ QoQ เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการแนวราบเพียง 4 โครงการ มูลค่ารวม 5.1 พันลบ. AP จึงรายงานยอด presales ใน 1Q67 ที่ 9.67 พันลบ. (-12% YoY และ -40% QoQ) คิดเป็น 18% ของเป้ายอด presales ปี 2567 ของบริษัทที่ 5.7 หมื่นลบ. (+11%) สัดส่วนยอด presales จากโครงการแนวราบอยู่ที่ 70% (มูลค่าลดลง 17% YoY และ QoQ) และอีก 30% เกิดจากคอนโด (มูลค่าเพิ่มขึ้น 2% YoY แต่ลดลง 63% QoQ) เราเชื่อว่ายอด presales ใน 2Q67 จะเพิ่มขึ้นทั้ง YoY และ QoQ โดยได้รับการสนับสนุนจากแผนเปิดตัวโครงการใหม่รวม 22 โครงการ (แนวราบ 18 โครงการ และคอนโด 4 โครงการ) มูลค่า 2.7 หมื่นลบ. หรือคิดเป็น 48% ของมูลค่าโครงการใหม่ทั้งหมดที่วางแผนเปิดตัวในปี 2567 ที่ 5.8 หมื่นลบ. (-24%)

คงประมาณการปี 2567 หลังการประกาศผลประกอบการ 1Q67 เราคาดว่า AP จะมี backlog มูลค่า 3.6-3.7 หมื่นลบ. โดย 60% จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2567 และที่เหลือจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2568-2569 ดังนั้นเราจึงคงประมาณการกำไรสุทธิปี 2567 ไว้ที่ 6.3 พันลบ. (+4.8%) ทำจุดสูงสุดใหม่อีกครั้ง โดยอิงกับรายได้ที่ 4.2 หมื่นลบ. (+10.5%) กำไร 2Q67 น่าจะเพิ่มขึ้น QoQ โดยได้รับการสนับสนุนจากคอนโดใหม่ที่จะเริ่มโอน: Life Rama4 Asoke (มูลค่าโครงการ 6.3 พันลบ. ทำอัตราการขายได้ 39%) และการโอนอย่างต่อเนื่องที่โครงการ Aspire Ratchayothin แต่จะลดลง YoY จากฐานสูง AP จะได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เนื่องจากสินค้าคงคลังมูลค่า 5.0 หมื่นลบ. มีราคาไม่เกิน 7 ลบ./หน่วย

ปัจจัยเสี่ยงและความกังวล เศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลงอาจส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แม้ว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองจะมีผลคับใช้จนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2567 ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญ: ในการพัฒนาโครงการ AP ยื่นขอ EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) ทั้งโครงการแนวราบและคอนโด ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม อย่างไรก็ตาม AP วางแผนมุ่งเน้นลดความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อมสำหรับโครงการแนวราบเพิ่มโดยใช้พลังงานสีเขียว (พลังงานแสงอาทิตย์) ให้มากขึ้น และบริหารจัดการขยะอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

คงคำแนะนำ OUTPERFORM เรายังคงมุมมองเชิงบวกต่อแนวโน้มกำไรของ AP และคงคำแนะนำ tactical call ไว้ที่ “OUTPERFORM” ด้วยราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 15 บาท/หุ้น อ้างอิง PE เฉลี่ย 10 ปีที่ 7.4 เท่า (+0.25SD)

We stand by our Outperform call on AP with 2024 TP of Bt15/share. Although we expect AP to report a drop in 1Q24 net profit of 30.9% YoY and 23.5% QoQ to Bt1.02bn on lower revenue, we expect 2Q24F to recover backed by strong backlog and benefit from government stimulus. We continue to expect a new high for earnings in 2024.
1Q24F Net profit to drop YoY and QoQ. We estimate 1Q24F net profit at Bt1.02bn, down 30.9% YoY and 23.5% QoQ on a 19.6%YoY and 18.5% QoQ fall in total revenue to Bt7.56bn. Of revenue, 93% is from low-rise and 7% from condos with transfers at Aspire Erawan Prime continuing, boosted by a new foreign buyer group. Gross margin is expected at 36.1%, slipping from 36.6% in 1Q23 and 36.5% in 4Q23. JV contribution is expected to plunge 45.4% YoY and 38.3% QoQ to Bt130mn from fewer JV condo backlog transfers.

Expect 2Q24 presales to improve YoY and QoQ. With the launch of only four low-rise projects with total value of Bt5.1bn, 1Q24 presales were just Bt9.67bn (-12% YoY and -40% QoQ), accounting for only 18% of its 2024 presales target of Bt57bn (+11%). Of this, 70% was from low-rise, with value down 17% both YoY and QoQ, and 30% from condos, with value up 2% YoY but plunging 63% QoQ. We believe presales in 2Q24 will go up both YoY and QoQ backed by the planned launch of 22 projects (18 low-rise and four condos) valued at Bt27.7bn or 48% of its 2024 launch plan of Bt58bn (-24%).

Maintain 2024 forecast. After recording 1Q24 sales, we expect AP to have backlog of Bt36-37bn with 60% to be recognized in 2024 and the rest in 2025-2026. Thus, we maintain our net profit forecast of Bt6.3bn (+4.8%), another new high, on revenue of Bt42bn (+10.5%). 2Q24F earnings should go up QoQ backed by the start of transfers at a new condo, Life Rama 4 Asoke (project value Bt6.3bn, take-up rate 39%), and continued transfers at Aspire Ratchayothin but down YoY off a high base. AP will benefit from the government’s stimulus since Bt50bn of its inventory is priced under Bt7mn per unit.
Risks and concerns. Lower economic growth and consumer confidence may pressure residential demand although the stimulus on transfer and mortgage fees is valid until Dec 31, 2024. ESG risks: AP obtains EIAs for both low-rise and condos, which helps lower environmental risks. It plans to work on reducing the environmental risk for low-rise projects by using more green energy (solar) and more efficient waste management.

Maintain Outperform. We continue positive on its earnings and maintain our tactical call of Outperform based on 10-year PE average of 7.4x (+0.25SD), 2024 TP of Bt15.0/sh.