พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย – มีแนวโน้มฟื้นตัวหลังอัตราดอกเบี้ยลดลง

เรามีมุมมองที่เป็นกลางต่อกลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 2567 หลังจากอุปสงค์ปรับตัวลดลงในปี 2566 เพราะได้รับแรงกดดันจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและการคุมเข้มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เราคาดว่ามูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2567 จะเพิ่มขึ้น 3% โดยได้แรงหนุนจากโครงการแนวราบ อย่างไรก็ตาม บริษัทที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ของเราตั้งเป้าหมายเชิงรุกในการผลักดันยอด presales ให้เติบโต 19% ในปี 2567 โดยได้รับการสนับสนุนจากยอดขายโครงการแนวราบที่ทำจุดสูงสุดใหม่ ซึ่งเรามองว่าเป็นเป้าหมายที่ท้าทาย แม้ว่ายอด presales น่าจะปรับตัวดีขึ้นใน 2H67 โดยได้แรงหนุนจากอุปสงค์คงค้าง (pent-up demand) หลังการปรับลดอัตราดอกเบี้ย การบริหารสินค้าคงคลังจะเป็นสิ่งที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดหลังจากสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น 11% ในปี 2566 เนื่องจากจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่า 2.44 แสนลบ. (-2%) ออกสู่ตลาดในปี 2567 เมื่อพิจารณาถึงการปรับลดอัตราดอกเบี้ยและการเติบโต เราจึงเลือก AP เป็นหุ้นเด่น และ SPALI จะเข้าอยู่ในเรดาร์การลงทุนตั้งแต่ 2Q67 เป็นต้นไป

อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวอย่างช้าๆ ในปี 2567 เราคาดว่ามูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะฟื้นตัวอย่างช้าๆ ที่ 3% สู่ 6.54 แสนลบ. ในปี 2567 หลังจากลดลง 4% ในปี 2566 โดยมูลค่าการโอนคอนโดจะอยู่ในระดับทรงตัวที่ 2.35 แสนลบ. ในขณะที่มูลค่าการโอนโครงการแนวราบจะเติบโต 5% สู่ 4.19 แสนลบ.

ตั้งเป้าหมายเชิงรุกผลักดันยอด presales เติบโต...แนวโน้มดีขึ้นใน 2H67 หลังลดดอกเบี้ย บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของเรา (AP, LH, LPN, PSH, QH, SIRI, SPALI) ตั้งเป้ายอด presales ปี 2567 ที่ 2.14 แสนลบ. (+21%) สูงที่สุดในรอบ 6 ปี โดย 70% เป็นโครงการแนวราบ มูลค่า 1.50 แสนลบ. (+33%) ทำจุดสูงสุดใหม่ และ 30% เป็นคอนโด มูลค่า 6.4 หมื่นลบ. (+1%) สูงที่สุดในรอบ 6 ปี เรามองว่าเป้าหมายดังกล่าวค่อนข้างท้าทาย เนื่องจากยอด presales ในปี 2566 ลดลง 6% แทนที่จะเติบโต 19% ตามเป้าที่วางไว้ โดยหลักๆ ลดลงใน 2H66 เพราะได้รับแรงกดดันจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและการคุมเข้มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เราคาดว่ายอด presales ของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวใน 2H67 หลังการปรับลดอัตราดอกเบี้ย โดยได้แรงหนุนจากอุปสงค์คงค้าง (pent-up demand) อย่างไรก็ตาม เป้ายอด presales โครงการแนวราบยังคงมี downside จากอุปสงค์มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงใน 1H67

การบริหารสินค้าคงคลังเป็นปัจจัยสำคัญ ณ สิ้น 3Q66 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) แตะระดับต่ำสุดในรอบ 7 ไตรมาสที่ 82.5 จุด ขณะที่สินค้าคงคลังที่ยังขายไม่ได้สะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลแตะระดับสูงสุดใหม่ที่ 1 ล้านลบ. (+16.5% YoY และ +8.2% QoQ) เพราะได้รับแรงกดดันจากมูลค่าสินค้าคงคลังแนวราบที่ทำจุดสูงสุดใหม่ที่ 7.26 แสนลบ. (+21.7% YoY และ +12.2% QoQ) ในขณะที่บริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของเรามีสินค้าคงคลังที่ยังขายไม่ได้และอยู่ระหว่างก่อสร้างมูลค่า 3.67 แสนลบ. (+11%) เรามองว่าการบริหารสินค้าคงคลังรวมถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงในปี 2567 จะช่วยหนุนให้สถานะกระแสเงินสดของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยแข็งแกร่งขึ้น ซึ่งจะช่วยป้องกันไม่ให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลงต่อไปอีกจากประมาณการปัจจุบันที่ 32.6 % (จาก 32.7% ในปี 2566)

ความเสี่ยงและความกังวล ในด้านสถานะทางการเงิน เราเชื่อว่าบริษัทภายใต้การวิเคราะห์ของเราจะสามารถออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิมที่ครบกำหนดอายุในปี 2567 ได้ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น 20-50bps อีกทั้งยังจะสร้างกระแสเงินสดให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้นด้วยการขายสินค้าคงคลัง การปฏิเสธสินเชื่อและการยกเลิกสัญญาจะยังคงอยู่ในระดับสูงใน 1H67 และจะดีขึ้นหลังจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยใน 2H67

เลือก AP เป็นหุ้นเด่น และ SPALI จะเข้ามาอยู่ในเรดาร์การลงทุนตั้งแต่ 2Q67 ใน scorecard ปี 2567 ที่เราจัดทำไว้สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัย เรานำปัจจัยดังต่อไปนี้มาประกอบการพิจารณา: การเติบโตของยอด presales, secured revenue, สถานะทางการเงิน และ valuation ด้วยเหตุนี้ เราจึงเลือก AP (ราคาเป้าหมาย 15 บาท/หุ้น) เป็นหุ้นเด่น โดยได้รับการสนับสนุนจากการเติบโตและ backlog ที่แข็งแกร่ง รวมถึงสถานะทางการเงินที่มั่นคง นอกจากนี้ SPALI (ราคาเป้าหมาย 23.80 บาท/หุ้น) จะเข้ามาอยู่ในเรดาร์การลงทุนหลังจากกำไรผ่านจุดต่ำสุดของปีนี้ใน 1Q67 และบริษัทชำระเงินงวดแรกสำหรับการขยายการลงทุนในประเทศออสเตรเลียในช่วงต้นเดือนเม.ย.