เนื้อหาโดยรวม
เราเริ่มต้นจัดทำบทวิเคราะห์ LHHOTEL ด้วยคำแนะนำ OUTPERFORM โดยให้ราคาเป้าหมายอ้างอิงวิธี DDM ที่ 15 บาท/หน่วย (WACC 7.1% และไม่มี terminal value) เราชอบ LHHOTEL เพราะเหตุผล 3 ประการ: 1) โรงแรม 5 โครงการที่ LHHOTEL เข้าลงทุน (3 โครงการในกรุงเทพฯ และ 2 โครงการในพัทยา) มีคุณภาพสูง ดังที่สะท้อนให้เห็นได้จากผลการดำเนินงานที่ผ่านมา 2) อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 9.8% ในปี 2567 และ IRR ที่ 9.5% น่าสนใจ โดยอิงกับสมมติฐานตามหลักความระมัดระวังของเรา และ 3) LHHOTEL จะได้รับประโยชน์จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ในกรณีเลวร้ายที่สุดที่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเกิดขึ้นช้ากว่าคาด การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวจะช่วยสนับสนุนราคาหน่วยทรัสต์อย่างต่อเนื่อง ปัจจุบัน LHHOTEL เป็น top pick ของเราในกลุ่ม REIT และ IFF กอง REIT ประเภทโรงแรมขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย LHHOTEL เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ประเภทโรงแรมที่มีขนาดสินทรัพย์รวมใหญ่ที่สุดและมูลค่าตามราคาตลาดสูงที่สุดในประเทศไทย LHHOTEL ได้เข้าลงทุนในโรงแรม 5 โครงการ ซึ่งทุกโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ: โครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินอล 21 (462 ห้อง อายุคงเหลือ 16 ปี) โครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ ราชดำริ (497 ห้อง อายุคงเหลือ 14 ปี) โครงการโรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุขุมวิท 55 (442 ห้อง อายุคงเหลือ 23 ปี) โครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา (396 ห้อง อายุคงเหลือ 25 ปี) และ โครงการโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา (490 ห้อง อายุคงเหลือ 28 ปี) อายุเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของทรัพย์สินทั้งหมดในกองทรัสต์อยู่ที่ 22.3 ปี ได้รับประโยชน์จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย LHHOTEL มีจุดเด่นในการลงทุนที่น่าสนใจ 3 ประการ ประการแรก กองทรัสต์จะได้รับประโยชน์จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว INVX คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจาก 28 ล้านคนในปี 2566 สู่ 35 ล้านคนในปี 2567 และ 40 ล้านคนในปี 2568 ประการที่สอง ทรัพย์สินใหม่จะช่วยเพิ่มความหลากหลายของทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมาย หลังการลงทุนครั้งล่าสุดในปีที่ผ่านมา EBITDA ของกองทรัสต์จะเกิดจากทรัพย์สินที่อยู่ในเมืองพัทยากับกรุงเทพฯ ในสัดส่วนใกล้เคียงกัน จากเดิมที่เกิดจากทรัพย์สินในกรุงเทพฯ ทั้งหมด เนื่องจากทรัพย์สินใหม่อยู่ในเมืองพัทยาซึ่งก็เป็นแหล่งท่องเที่ยงที่ได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวชาวไทย ดังนั้นกองทรัสต์จะพึ่งพานักท่องเที่ยวต่างชาติน้อยลง ประการสุดท้าย เราเชื่อว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอยู่ที่ระดับสูงสุดแล้ว และมีแนวโน้มปรับตัวลดลง การปรับตัวขึ้นถึงจุดสูงสุดของอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลจะช่วยจำกัด downside ในขณะที่การปรับลดอัตราดอกเบี้ยจะเป็นปัจจัยกระตุ้นราคาหน่วยทรัสต์ คาด DPU จะเพิ่มขึ้นอีกในปี 2567 นักลงทุนอาจจะมีความกังวลว่า LHHOTEL อาจจะไม่สามารถรักษาผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งเหมือนปี 2566 เอาไว้ได้ในปี 2567 ซึ่งเราเชื่อว่าไม่น่าจะเป็นเช่นนั้น เนื่องจากเรายังคงเห็นว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง ประมาณการของเราใช้สมมติฐาน DPU ที่ 1.16 บาท/หน่วยในปี 2567 เทียบกับ 1.15 บาท/หน่วยในปี 2566 โดยอิงกับอัตราการเข้าพักของทรัพย์สินทุกโครงการที่ 80% ตั้งแต่ในปี 2567 เป็นต้นไป เทียบกับ 85-92% ในปี 2566 ซึ่งเป็นสมมติฐานที่ยึดหลังความหลักความระมัดระวังมากกว่าเป้าที่กองทรัสต์ให้ไว้ว่าอัตราการเข้าพักจะอยู่ในระดับทรงตัว สำหรับอัตราค่าห้องพัก เราใช้สมมติฐานว่าจะเพิ่มขึ้น 4% ในปี 2567 ซึ่งสอดคล้องกับเป้าของกองทรัสต์ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 4-5% การเปลี่ยนแปลงทุกๆ 5ppt ในอัตราการเข้าพักจะส่งผลกระทบต่อกำไรปี 2567 ราว 8.3% ตัวชี้วัดนำบ่งชี้ถึงผลการดำเนินงาน 1Q67 ที่แข็งแกร่ง เมื่ออิงกับข้อมูลเบื้องต้นจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา พบว่าอัตราการเข้าพักโรงแรมในกรุงเทพฯ ในช่วง 2M67 อยู่ที่ 82.9% เพิ่มขึ้นจาก 75.5% ใน 2M66 สำหรับชลบุรี อัตราการเข้าพักอยู่ที่ 85.5% ใน 2M67 เพิ่มขึ้นจาก 76.7% ใน 2M66 ข้อมูลดังกล่าวบ่งชี้ถึงผลการดำเนินงาน 1Q67 ที่แข็งแกร่ง ความเสี่ยงและความกังวล 1) อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลที่สูงขึ้น 2) เหตุสุดวิสัย เช่น สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 และ 3) กองทรัสต์อาจจะไม่สามารถรักษาผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งอย่างที่เห็นในปี 2566 เอาไว้ได้ในปี 2567 ท่านสามารถอ่านและดาวน์โหลดเอกสารได้จาก LHHOTEL240329_T We initiate coverage of LHHOTEL with an OUTPERFORM rating and DDM-based TP of Bt15/sh (7.1% WACC and no terminal value). We like LHHOTEL for three reasons: 1) five hotels in the trust (three in Bangkok and two in Pattaya) with high-quality as reflected in historical performance, 2) attractive yield at 9.8% in 2024F and 9.5% IRR based on our conservative assumptions and 3) benefit from tourism recovery and a policy rate cut. In the worst case where the rate cut comes later than expected, the recovery in tourism will continue to help support share price. LHHOTEL is now our top pick in the REIT & IFF sector. Largest Hotel REIT in Thailand. LHHOTEL is the largest hotel REIT in Thailand in terms of total asset value and market capitalization. It is invested in five hotels, all in prime locations: Grande Centre Point Terminal 21 (462 keys with 16 years remaining life), Grande Centre Point Ratchadamri (497 keys with 14 years remaining life), Grande Centre Point Sukhumvit 55 (442 keys with 23 years remaining life), Grande Centre Point Pattaya (396 keys with 25 years remaining life) and Grande Centre Point Space Pattaya (490 keys with 28 years remaining life). The weighted average life for all properties in the fund is 22.3 years. Benefit from tourism recovery and policy rate cut. The trust has three points of interest. Firstly, it benefits from more tourism. INVX expects international tourists to jump from 28mn in 2023 to 35mn in 2024F and 40mn in 2025F. Secondly, the new assets diversify both its location and target group. After the most recent transaction last year, its EBITDA is almost evenly split between Pattaya and Bangkok from wholly Bangkok in the past. Since the new assets are in Pattaya, also popular with domestic tourists, the trust will be less dependent on international tourists. Lastly, we believe bond yield is at peak and is on the cusp of a downtrend. The peaking of bond yield helps limit downside, while a rate cut is a catalyst. Expect 2024F DPU to rise further. Investors may be concerned that the strong 2023 performance may not hold firm in 2024F. On the contrary, we see continuous and ongoing recovery of the tourism industry. Our assumptions assume DPU of Bt1.16/sh in 2024F from Bt1.15/sh in 2023 based on occupancy rate for all its assets at 80% from 2024F from 85-92% in 2023. This is more conservative than its guidance of a stable occupancy rate. For room rate, we assume 4% growth in 2024F which is in line with guidance of 4-5% growth. Each 5ppt change in occupancy rate either direction in 2024F will affect earnings 8.3%. Leading indicator implies strong 1Q24F performance. Based on the preliminary data from Ministry of Tourism and Sport, the occupancy rate for hotels in Bangkok in 2M24 was 82.9%, improving from 75.5% in 2M23. For Chonburi, the occupancy rate was 85.5% in 2M24, improving from 76.7% in 2M23. This data suggests a strong 1Q24F performance. Risks and concerns. 1) Rising bond yield, 2) special events such as COVID-19 and 3) Strong performance in 2023 may not continue into 2024F. Click here to read and/or download file LHHOTEL240329_E |