เนื้อหาโดยรวม
เราเริ่มต้นจัดทำบทวิเคราะห์ FTREIT ด้วยคำแนะนำ OUTPERFORM โดยให้ราคาเป้าหมายสิ้นปี FY2568 อ้างอิงวิธี DDM ที่ 11 บาท/หน่วย (WACC 6.3% และการเติบโตระยะยาว 0.3%) เราใช้สมมติฐาน terminal value กับ FTREIT เนื่องจากพื้นที่ให้เช่า 72% ของกองทรัสต์เป็นพื้นที่ประเภทถือกรรมสิทธิ์ เราชอบ FTREIT เพราะ: 1) มีทรัพย์สินประเภทถือกรรมสิทธิ์ในสัดส่วนสูง 2) มีประวัติผลงานที่ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีรายได้ที่มั่นคงแม้กระทั่งในช่วงที่เกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 และ 3) อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจที่ 9.3% ในปี FY2567 และ IRR ที่ 8.8% ทั้งนี้แม้ว่าจะมีความไม่แน่นอนเกี่ยวกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของ Fed และ ธปท. แต่ความต้องการย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีน โดยเฉพาะภาคการผลิต (~45% ของรายได้ค่าเช่า) จะช่วยสนับสนุนราคาหน่วยทรัสต์อย่างต่อเนื่อง กองทรัสต์อุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่สุด FTREIT เป็นกองทรัสต์อุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ซึ่งเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งสิ้น 702 ยูนิต ได้แก่ โรงงาน 363 ยูนิต และคลังสินค้า 339 ยูนิต ณ เดือนมี.ค. 2567 โดยมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวม 2.27 ล้านตร.ม. (คลังสินค้า 59% และโรงงาน 41%) กองทรัสต์มีการกระจายความเสี่ยงที่ดี โดยผู้เช่า 10 อันดับแรกคิดเป็นสัดส่วนเพียง 24% ของรายได้ค่าเช่า และผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดคิดเป็นสัดส่วนเพียง 6.9% ของรายได้ค่าเช่า เมื่อจำแนกตามประเภทอุตสาหกรรม ผู้เช่า 3 อันดับแรกประกอบธุรกิจอยู่ในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ (32% ของรายได้ค่าเช่า) อิเล็กทรอนิกส์ (22% ของรายได้ค่าเช่า) และยานยนต์ (19% ของรายได้ค่าเช่า) พื้นที่ให้เช่า 72% เป็นพื้นที่ประเภทถือกรรมสิทธิ์ โดยมีพื้นที่ประเภทถือสิทธิการเช่าเพียง 28% (อายุคงเหลือ 20.5 ปี) FTREIT มีสัดส่วนทรัพย์สินประเภทถือกรรมสิทธิ์มากที่สุดเมื่อเทียบกับกองทรัสต์อื่นๆ มีผลงานที่ได้รับการพิสูจน์แล้วจากการจ่ายเงินปันผลเพิ่มขึ้นและสัดส่วนทรัพย์สินในพื้นที่ EEC สูงFTREIT จ่ายเงินปันผลอย่างต่อเนื่องแม้กระทั่งในช่วงที่เกิดสถานการณ์ COVID-19 โดยได้รับการสนับสนุนจากอุปสงค์พื้นที่คลังสินค้าและพื้นที่โรงงานที่แข็งแกร่ง เงินปันผลรายไตรมาสเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 0.167 บาท/หน่วย ใน 1QFY62 (ต.ค.-ธ.ค. 2561) สู่ 0.187 บาท/หน่วย ใน 2QFY67 (ม.ค.-มี.ค. 2567) โดยได้รับแรงหนุนจากขนาดทรัพย์สินที่โตขึ้น โดยมี CAGR 3 ปี (FY2563-FY2566) ที่ 5.5% กองทรัสต์ได้รับประโยชน์จากธีม EEC เนื่องจากพื้นที่ให้เช่า 58% ของกองทรัสต์อยู่ใน EEC โดยมีอัตราการเช่าสูงถึง 84.4% ณ เดือนมี.ค. 2567 นอกจากนี้เรายังมองว่ากอง REIT โดยรวมมี downside จำกัด เนื่องจาก yield spread (ส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลของกลุ่ม REIT กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุ 10 ปี) อยู่ที่ 6.7% ซึ่งสูงกว่า +2SD ทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจ นอกจากนี้ INVX ยังเชื่ออีกว่า Fed น่าจะเริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ยในเดือนพ.ย. 2567 ซึ่งจะเป็นปัจจัยกระตุ้นสำหรับ FTREIT FDI และ BOI ใน 1Q67 ยังคงมีโมเมนตัมเป็นบวก จากข้อมูลของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) พบว่าตัวเลขการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และการขอรับการส่งเสริมการลงทุน (BOI) แข็งแกร่ง โดย FDI ในแง่ของจำนวนโครงการ เพิ่มขึ้น 131% YoY สู่ 460 โครงการ และในแง่มูลค่า เพิ่มขึ้น 16% YoY สู่ 169,300 ล้านบาท ส่วนการขอ BOI เพิ่มขึ้น 94% YoY สู่ 724 โครงการ และมูลค่าเพิ่มขึ้น 31% YoY สู่ 228,200 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าประเทศไทยน่าจะยังคงได้รับประโยชน์จากการย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีนเพื่อลดความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์ การประเมินมูลค่า เราประเมินมูลค่าเหมาะสมของ FTREIT ได้ที่ 11 บาท/หน่วย ณ สิ้นปี FY2568 โดยอิงกับวิธี DDM เพื่อสะท้อนอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ดี เราใช้สมมติฐานอัตราคิดลดที่ 6.3% และ terminal growth ที่ 0.3% นอกจากนี้เรายังใช้สมมติฐาน terminal value กับพื้นที่ให้เช่า 72% ของกองทรัสต์ซึ่งเป็นพื้นที่ประเภทถือกรรมสิทธิ์ด้วย ความเสี่ยงและความกังวล อัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่สูงขึ้นและเศรษฐกิจโลกที่อ่อนแอซึ่งน่าจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มคลังสินค้าเป็นหลัก และคลังสินค้าคิดเป็น ~55% ของรายได้ค่าเช่า อย่างไรก็ตาม เราใช้สมมติฐานอัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้าไว้แล้วที่ 84-85% ซึ่งค่อนข้างคงที่จาก 2QFY67 นอกจากนี้การปิดโรงงานของผู้ประกอบการผลิตรถยนต์ก็เป็นความเสี่ยงอีกประการหนึ่งที่ต้องติดตาม | |||
ท่านสามารถอ่านและดาวน์โหลดเอกสารได้จาก FTREIT240618_T
|